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朱宁-地产博客

万科九载,大道至简;地产江湖,淡泊明志

 
 
 
 
 
 

20000家房企200家上市公司噩梦来临!(朱宁)

2011-11-5 3:54:43 阅读3279 评论0 52011/11 Nov5

20000家房企200家上市公司噩梦来临!(朱宁)

楼市压力与日俱增,当回顾历史是否还能如同08年那样获得楼市反弹?!亦或是所有房企的噩梦来临?

事实上岂止是房企的噩梦,那些千千万万的购房者的噩梦也来临,因为我们未来要为这高企房价所带来沉重负担来埋单!!!

时过境迁,天时、地利、人和都不同了。08年基于根本经济面外拓需要及政策暗示在依赖市场和激励措施的时期,开发商抓住关键机会,成功的借助“经济危机”这面大旗暗渡了房价,后续“抗旱保苗”的经济补贴方式促成了典型的V字型市场反弹。

而目前外围所有新兴市场国家,资本流动极其不稳定附加高通胀压力,推行短期财政和货币干预政策导致局部国家的债务危机演变成全球“资本风险”!这种“恶性循环”直接影响中国这个新兴的市场!对于楼市下降最有发言权的应该是商业银行!

铁的事实:中国的商业银行金融系统压力最多可以承受房价下跌40%!而警戒红线指标为50%,所以我们就明白,为什么首付一提再提到目前的比例30%?近期北京、上海、广东等地多家银行普遍将首套房利率较基准利率上浮5%-10%,第二套房首付比例也在今年早些时候从50%提高到了60%?因为只有大幅度提高首付费用对银行金融体制来说才是面对楼市危机的最好缓冲,这些风险全部转嫁给广大的购房者!!!!

数据显示:今年10月全国住宅地产均价环比下降0.23%,已连续第二个月下跌。过往的数据不用看,但现在这份数据肯定是靠点谱的。竞争激烈的楼市里,定价上没有比较近似的参照物或者比较统一的衡量标准.在中国不完善的市场中更容易出现虚假宣

作者  | 2011-11-5 3:54:43 | 阅读(3279) |评论(0) | 阅读全文>>

从占领“华尔街”到砸掉“售楼处”!(朱宁)

2011-10-25 4:02:02 阅读3333 评论0 252011/10 Oct25

从占领“华尔街”到砸掉“售楼处”!(朱宁)

在阿拉伯之春与伦敦之夏日动荡之后。

今年秋天,“华尔街”大火终于燃起,本人10月20日微博:“占领华尔街”的行动只是导火索,未来发生的是连组织者都不明白的蝴蝶效应、、、。” 上周六,在整个欧洲以及加拿大和亚洲的部分地区突然出现了大量集会,在罗马,和平集会演变成为暴力冲突,大量穿连帽衫的青年与警方在全市范围内展开巷战。美国这场运动如火如荼迅速蔓延,触动了大部分美国人的神经。

上周末,约5000人聚集在纽约时报广场游行示威,美国、加拿大以及欧洲其他20多个城市,示威活动持续展开。

“占领华尔街”运动的矛头直指大银行、大企业,指责他们金枪银弹开路,肆无忌惮地收买政府的政客。虽然全世界还不清楚这项持续了一个月的“占领”运动能否转变成为影响政治和政策的一股力量,但这项根植于民众对经济形势和大企业的声讨运动已经完全宣泄出中产阶级对目前经济状况普遍被压抑的不满。

当然,国内和谐的政策环境下,自然不会有民众去占领国贸或什么金融中心之类的,但经济的下滑趋势已经深刻影响了我们的生活-“半死不活的股市”、比天宫一号爬升的还快的肉价、“油老虎”、“变脸车”、“糖姜、蒜盟”、、、举不胜举。

再说道触动全国人民的房子-如今在大、中城市能买的房少说要一百万吧,没钱的都还蜗居着呢,饭都早一餐饥一餐成问题呢别说卖房了?可以说房产销售现在面对的人群都是中国国内的中产阶层,高速发展所带来的收入不平衡更加大了各方矛盾,于是中国对待经济问题更以“砸车”、“砸楼”表达出来,这都是矛盾激发后产生的曝露民生问题的直接表现。

作者  | 2011-10-25 4:02:02 | 阅读(3333) |评论(0) | 阅读全文>>

“限控”时代!年内房价始跌(朱宁)

2011-9-17 1:47:47 阅读2871 评论0 172011/09 Sept17

“限控”时代!年内房价始跌(朱宁)

随着2011年第四季度市场数据显现,情况一目了然,“限控”时代的彻底到来,地产行业新的游戏规则益发清晰。

央行9月15日发布的2011年第3季度储户问卷调查报告显示,在当前物价、利率以及收入水平下,82.8%的城镇居民倾向于储蓄(其中,39.7%偏好“投资债券、股票、基金等”变相储蓄,43.1%偏好“储蓄存款”),17.2%倾向于“更多消费”。居民消费意愿维持低位,储蓄存款意愿更高,投资意愿回落。

现在全国各大、中、小的地产公司的老板发现:生意越来越难做!且资金越来越搞了!中国房地产指数系统显示,以一线城市上海为例新房价格在过去五年里上涨150%以上。这超过同期107%的工资涨幅,使买房对于收入一般的人变得更加遥不可及,同时开发成本上涨幅接近3倍。

房价是销售、房产政策、投资的综合比值,也是市场经济发展的晴雨表。上涨吸引炒客入市加快进入主要核心城市购买速度。因上游产业及海外经济疲软的影响,中、小企业家寻找到更直接套利的投资品-房地产,奔赴北京、上海、苏州、杭州等资源、财富核心城市,(同比他们投资于自身产业上的利润简直有天壤之别)整层整栋地抢购豪华住宅-估值待涨!

如果房价和收入之间仅有小幅的不匹配,那么短暂的房价上涨速度放慢,能提高居民置业的负担能力。但中国的房地产“贪婪”笼罩着整个行业!!宽松的金融环境、销售回款的大幅增长使得开发商现金充裕,更鼓励开发商建设更奢华的项目、更大面积的户型、卖更高的价格!!然而最终疯狂住宅产业的发展,给政府决策者带来了经济结构、民生等一系列全民社会问题。

作者  | 2011-9-17 1:47:47 | 阅读(2871) |评论(0) | 阅读全文>>

“惊”9“阴”10!地产阴霾(朱宁)

2011-9-4 21:45:46 阅读10405 评论0 42011/09 Sept4

“惊”9“阴”10!地产阴霾(朱宁)

限购风声越来越大,一线和二线城市的房价和成交量在9月份开始少量回落,但布局在三线城市的大中型开发企业却借助风声,猛涨快卖l地产龙头依旧保持畅销格局,下月将完成千亿目标。

在整个经济面上来观察中国于2008年底及2010年开始实施的宽松货币政策加剧了全国各地的通货膨胀的上升和房地产泡沫,过去,中央向各地政府、国有银行、大型央企的大规模放贷已经催生了连锁的信用风险。

曾经的20年,房地产业成为了中国经济高速增长的基础,房地产业的健康状况对建筑、钢铁和水泥行业至关重要。中国银行业新增贷款规模达到创纪录的2.8万亿美元,其中1.7万亿美元流向地方政府。各省和市地方政府也在靠不断上升的土地出让价格来为基础设施项目建设融资。事实上这一系列高速及急剧的资本注入造成了地方政府资金的“喇叭口”即投入大于注入,直接导致房地产市场金融风险也越来越明显。

从近期对云南、贵州、江苏、山东等地的考察、调研明显发现,开发过度及资金规模性涌入的城市正在经历明显观望状态,虽然房价并未松动,但事实上开发企业已然明白,快速下调售价及尽快取得预售资格完成现金回笼是极其必要的动作。

从近期山东区域曾操作的某项目来看,以实际合适于市场一定比例的价格来获取快速的资金流入,是在整体大势变坏前必要的手段,但随着日趋严峻的市场状况,后市风险也难以预料。

一直以来很多人都在询问,中国的房价降不降?什么时候降?

在国内各大中小开发企业忙着赚取每年数以亿计的利润、各地政府坐等地价水涨船高、购房者不断提升心理购买价位的时期,这是不可能的事实。

作者  | 2011-9-4 21:45:46 | 阅读(10405) |评论(0) | 阅读全文>>

"金九银十"三四线房限(朱宁)

2011-7-20 13:19:48 阅读24489 评论0 202011/07 July20

"金九银十"三四线房限(朱宁)

通过近期市场监控数据,国内房地产开发商自4月份销售面积出现去年9月份以来首次出现下滑,较上年同期和前月分别下降9.9%和23.6%,5月份76个城市的住房价格较上月上升,21个城市较上月略微下降,其余3个城市与上月持平。同时国内大中城市包括三、四线城市的住房供应量在增加,根据历年土地供应预测各地住宅产品供应量将在之后几个月达到历史高位,然后通过近期市场预估及各类因素影响,整体房地产市场需求却相对薄弱。

通过对全国城市五大区域成交量了解,环比全部出现下跌,其中长三角区域的跌幅约32.7%,下压明显区域。总体来看一线、二线和三线城市成交均出现下跌,其中一线城市和二线城市成交跌幅都在20%左右,房价三线城市跌幅最小,仅为5.2%。

近期各级城市银行加快资本收缩,明显是为防止形成资产泡沫而采取逐步升级的金融紧缩举措,如星火燎原房地产开发商的现金流状况的趋势将日益恶化,未来较大规模且资本雄厚的大型房企在市场急速下跌后还能勉强应对,而即将出现情况是因现金流吃紧较小企业尤其是三、四线城市开发商将面临市场严峻的挑战。

可以回到去年6月:工业增长仅有小幅的下滑,就引发了一场没有公开的政策逆转,任由银行贷款限制被悄悄打破,新增贷款在去年下半年少有地出现激增。然而,从各地又出现以“猪坚强”为代表的通货膨胀这个拦路虎,缩减了可能的政策逆转的余地。

如果目前的中度放缓变成严重放缓,则无法排除贷款限制放宽或不再打击楼市投机的可能。不过,在今年通货膨胀将仍然保持较高水平、实际利率仍处于负利率区间的情况下,金

作者  | 2011-7-20 13:19:48 | 阅读(24489) |评论(0) | 阅读全文>>

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