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朱宁-地产博客

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2010上半年维稳,下半年“软掐”房价降  

2009-12-10 10:10:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010上半年维稳,下半年“软掐”房价降(朱宁)

  2009年春节后,中国房地产交易出现反弹,一些2008年推迟了购房计划的居民在关键性政策(如利率7折优惠)刺激下开始入市购房,仍然为自用的首次购房者为主力,投资性购房、改善型购房属于观望状态,从09上半年统计数据上看小户型成交量较大,房产交易中成交量上升但房价继续下跌。

   2009年第二季度起与市场预期相反,房地产市场未得到降温,反而继续升温!北京、上海、深圳等地部分高档楼盘交易出现活跃状态。2009年3月,全国70多个大中城市房屋销售价格出现年内首次环比上涨,5-6月出现同比增长,市场监测观察到上海、北京等地部分楼盘已经反弹36%以上,部分区域高档别墅项目已创下房价新标杆。

   7月起市场的处于高位运行期:其中政府政策扶持房地产业,是推动房价起升的重要原因;信贷宽松降低了资金成本,引起老百姓通胀预期,推动房地产资产价格暴涨;部分投资建设资金转入房地产业拉升房价;地方政府出于自身利益、选择性提供信息,影响中央政府对房市场形势的决策;房价上涨预期下,新的一轮开发商高价抢购、囤积土地高峰,“火上浇油”市场出现哄抬性房价飞涨,“一辈子都买不起房!”已是各大中心城区青年置业人群普遍现象。

   09年全年,全国住宅市场成交量、价全面超越07年高峰时期各同期水平。当前的市场的高位运行,地房地产价格上涨过快,中心城市售价租金比例、房价收入比率都严重失衡-泡沫又起!

从实际观察到的现象中:地产泡沫还是主要集中在上海、北京、深圳等中心城市、大城市的局部性泡沫,但从走势状况来看未来肯定向二、三线城市扩散。

预计2010年上半年房地产在市场惯性下依然处于强势期:市场供不应求的局面短期之内不会改变;2009年获取较高收益的开发商资金充裕,没有资金压力,不会大幅降价;银行2010年基本信贷额度与09年持平或有所上调,新增信贷对房价有支撑作用;逐步退出宽松货币政策有助于抑制资产泡沫的膨胀,但由于经济复苏中存有隐忧,政策扶持不可能完全退出等。

   另一方面,除房地产外的重要支柱产业仍然未得到有效恢复,意味着经济回升的基础实际仍然薄弱。引发经济下滑的各种负面因素可能在2010年下半年逐步转向,经济下滑态势逐步趋缓。

2009年国、民企住宅投资和新开工水平明显加速,中心城区建设规模进一步扩大,存货去化期水平年末出现首次上升,房地产市场供应、库存风险逐步呈现。

  随着通胀压力增大、税收及主要地产政策的变化(个人住房营业税征免时限由2年恢复至5年,其中年底的中央经济工会议所带来针对房地产关键的信息已初露玄机。包括政策中:“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度;加强廉租住房等保障性住房建设等”。国家通过增大中、低端住宅供给及调整地方政府土地供应方向,构建廉租房保障制度,提供廉价房,加强房地产市场的稳定性,抑制投机性住房以市场结构调整方式控制目前商品房市场的高房价举措进一步出台。

   可以预见政府将通过银行系统调整利率和信贷供应量、金融管理部门强力调控对房地产企业和房屋按揭的信贷门槛而为过去强制性政策条文的“软掐”行为,房地产信贷、税收政策缩紧,必将对楼市、对房价、对交易产生直接的影响,2010下半年的市场房地产行业降压态势凸显无疑。

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