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朱宁-地产博客

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一线地产“价格围城”,二线格局“风云再起”!  

2009-12-15 09:16:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线地产“价格围城”,二线格局“风云再起”!(朱宁)

近一年来国内城市房地产发展中,由于现行社会体制下形成的一部分对房地产反弹的刚性需求。(如,大中城市里“买房子再结婚”迫使要结婚的年轻人产生刚性的“婚房”需求,“儿童按居住地入学”制度和“户口”制度,使一些父母需要购房为子女落户来方便读书、就学的需求等),造就了开发商所谓“刚性”需求下的涨价理论。

盘点2009年一线城市房地产市场变化:年初刚性需求释放阶段,小户型、低价楼盘畅销,上半年市场持续升温阶段,中心城市位置较好的楼盘销量较好,量价齐升。到目前为止,涨幅大、销量好的主要都是上海、北京、深圳、杭州等主要城市中高端、流动性好的楼盘,并且中心城市中低端楼盘价格销量也随着市场疯狂起价“水涨船高”,这与2007年地产市场火爆,高中低档楼盘价格全面提升环境并不雷同!

主要原因: 2008年开发企业对未来政策及市场担忧而急速现金回笼,中高档楼盘价格下调力度所以较大。之后,市场情况逐渐明朗后开发企业“集体托市”行为及广大炒家“配合”下,价格反弹力度创造历史;刚性需求释放完后,“做什么生意都没炒房快”投机性购房进场,房产成为追求高价和高流动性炒家的“刚性”需求,北京、上海、深圳、杭州等一线中心城市中、高档楼盘所具备的市场价值空间也被抬高到历史最高点.

整体市场分析:09年四季度,各城市已出现较大分化,上海、北京、深圳等城市量跌价涨;而成都、天津、武汉、长春等城市仍然维持稳定较好走势。

虽然一线城市房价已“高不可攀”,但中央政策的决策方向及执行力度一定程度上受到影响力较大的一线中心城市牵制,从地方经济考虑政府短期内是断然不会允许房地产行业出现市场以外的新的波动及调整。

另一方面来看,一线城市扩张速度明显放缓,郊区扩张化发展历程也正在减速,近期统计的城市中心区的级差地租的迅速提高。

国内2009年11月CPI同比上升了0.6%,数字本身没什么值得忧虑的。如果和08年同比,其背后的意义就是:中国CPI数据自09年1月以来首次同比走高,未来“通货膨胀”不再是个名词!

综上所述:年底至明年中的这段时期,一线城市特别是中心城区价格不会产生较大变化,只会维持小幅度盘整的 “价格围城”局面。随着政府通过银行系统调整利率和信贷供应量、金融管理部门强力调控对房地产企业和房屋按揭的信贷门槛,预计明年下半年市场房地产行业降压态势明显!

所以要关注的是将可能发生是在“通货膨胀”预期下及一线城市高额开发成本下,开发企业战线由一线城市转战二、三线城市市场所引发的房价飞涨,而且民企将会打响二线房价提升的第一枪!并且投资性购房需求是不稳定的,如果一线城市房价上涨预期消失,投资性购房者会跟随性进入二、三线市场,继续炒热区域也将引发新一轮价格攀升。

2009年6月中化方兴以40.6亿元获取的北京广渠路15号地块,建筑面积单价测算高达1.5万元/平方米,本区房价只有维持每年30%的增幅, 3年后完成开发销售才可能获利。一线城市的高额开发成本及土地获取难度已迫使绝大多数开发企业寻找新的利润增长区域。

从09年公开拍卖土地市场可以看出,民营地产企业与国营企业相比较,则更为稳重谨慎.北京、上海等一线城市中虽然积极参加土地拍卖,但如果价格过高就断然退出,现实情况中一线城市开发成本激增而内陆城市、中小城市土地价格涨幅较为稳定并且空置率、租售比等指标总体上仍然处于较为安全的界限,从目前新近土地囤积现象可以明确:民企现在主要在二线城市买地,显示非常看好二线城市,二、三线城市将进入加速升温过程,从历史经验来看,中心城市房价上涨往往会带动二线城市房价拉动上涨。

然而,市场热度传导需要时间,同时国家在“通货膨胀”升温下房地产信贷、税收政策的缩紧,也必将对市场、房价、交易产生直接的影响,未来二、三线房地产市场格局将掀起一场新的“风云”!

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