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朱宁-地产博客

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年终“紧锣密鼓”催房降?!  

2009-12-24 09:58:11|  分类: 房地·产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年终“紧锣密鼓”催房降?!(朱宁)

往往,中央年底的房地产政策也预示着来年的趋势。

个人认为,未来房地产的动向及房产政策的控制力度,根本取决于整体宏观经济面的维稳周期,即“整体经济向好,房价必降”、“整体经济维稳,房价平衡”、“整体经济下滑、房价上扬”!

对于前时刚脱下棉袄“过冬”的房地产民营企业,对于目前政策的警惕程度又再度被提高了,从目前2009年10和11月份经济数据来看,中国第四季度经济较上年同期的增速有机会超过第三季度的8.9%。通过物流行业的了解,国内出口贸易在过几个月内持续好转,相对应并加速推动工业增加值攀升,国内整体经济的复苏速度将在未来几个月加快。央行也公布了货币政策委员会2009年第四季度例会的公告,2010年要继续执行适度宽松的货币政策,要把握好货币信贷增长速度,引导金融机构均衡放款。

目前政策频出的基本目的,是压抑房价大幅上涨背后的疯狂投机行为!首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,这也是中国经济建设30多年来,中央政府第一次,设定一个全国性的土地首付要求。二手房营业税政策的出台及未来可能出现的一系列地产调控措施,政府对房地产行业采取的强硬的姿态,国内地产股在过去几个交易日被机构相续抛售迅速下跌,一线城市的购房客群观望情绪又起!

本人博文《2010上半年维稳,下半年“软掐”房价降》分析到:实际上,09年除房地产外的重要支柱产业仍然未得到有效恢复,意味着经济回升的基础实际仍然薄弱。从年底经济数据显示,引发经济下滑的各种负面因素可能在2010年下半年逐步转向,经济下滑态势逐步趋缓,政府才会针对房地产行业采取必要政策手段、、、。

所以,目前市场面所看到的房地产政策举措,基本属于“步步为营”姿态,以抑制投资客,抬高开发企业开发成本给目前疯涨的楼市“降温”。12月23日上海新江湾城C6地块以每平米3万2楼面地价,总37.2亿花落中建地产。

可以分析出:但凡只要大型国有开发商能够轻松获得信贷,中国的土地拍卖中未来还有可能继续频现高价“地王”! 2010继续执行适度宽松的货币政策也一定是受惠于大型国营房地产企业,其更有机会及可能获得政策背后的资金保障。

与此同时,首付要求加强后中,民营中小开发商将面临严峻的资金瓶颈,在得不到国有银行资金的有力支持的下,企业面临着未来全线的信贷危机!

从地方政府角度来看,土地出让价款是最大的收入来源之一,断然不会放弃出让城市核心地段中高地价的获利空间,去维护低价土地的运营。房地产业市场化以来,中国房地产行业发展存在于两个关键:其一它是国内强大的经济增长引擎动力,带动各方面产业发展;另一点一直是地方政府与企业之间的商业利益深度纠缠,最终所导致的社会矛盾的集中体现!

政策主要目的是规范行业内秩序规则保护弱势群体利益,控制目前高额的房价核心并不是政府有没有决心来改变目前楼市“泡沫”,而是愿不愿意去控制土地价格、真正平抑当前楼市的房价的问题!

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