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朱宁-地产博客

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十个房企,七个“荒”,寻找楼市现金之道  

2009-03-13 15:23:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十个房企,七个“荒”,加快销售寻找现金(朱宁)

 房企现今面临和需解决的工作重点中,个人认为有这几点:“提高运营管理和风险监控能力,确保完成经营计划、前瞻性制定和管理未来2年的经营计划、成本导向”。企业如何能有效整合区域资源、贴近目前市场实际需求,提升营运效率,将产品和销售目标顺利实现,保障完成工作目标?

个人思考:

密切关注市场,及时对当地市场状况和未来市场变化进行分析研判的同时,建立企业市场监控体系和市场协助制度。

  如何能保证项目开发与销售的匹配?预防可能出现的风险,加快房产销售及资金回笼?我们可以针对老项目实施跟踪监控体系,通过对各类产品的销售流量情况的实时掌握,根据指标数据进行评级,根据风险程度制定短期、中期、长期整改措施计划。针对新项目从项目启动时的各项目指标进行监控及风险管理。

怎么做:

  根据各项目营运管理数据中的项目分期指标结合营运管理中的产品型态(独栋、叠拼、小公寓、多层、高层等)根据面积产品划分,根据期末库存量、平均库存天数、未来新增、未来去化、动态存销售比等指标,结合各销售报表,进行销售流量统计分析,重点关注退订率、来访成交比、、、等固化指标,制定项目风险定级系统。

  根据相关评级,以月度计划为短期计划时间点,围绕销售及资金回笼核心问题制定措施,以季度计划为中期时间点,围绕销售及资金回笼项目整改事项、产品定位、客户定位等问题制定措施,以半年度计划为长期时间点,及时调整产品客户定位等迅速实施各项调整措施,所有措施都要求和达成标准及销售预估挂勾,并明确完成时间,将数值量化形成营销工具,通过项目风险定级系统及改进措施跟踪体系有效提升企业项目营运效率;

   根据典型项目研究、年度销售和媒体计划、项目营销传播策略、分产品价格及销售计划、上市时间和开盘策略召开研讨会并进行预判形成管理流程,分析新项目客户积累率、、、等情况值分析形成跟进表,根据结果制定项目即使改进措施及成果要求并落实关门时间节点。

 

积极处理商业、车库和其他配套资产、待开发土地,减少低效资产占用。

怎么做:

通过对企业项目内商业、车库和其他配套资产汇总进行分类:

基本无法实现销售:超市、会所、物业使用等铺位,因设计、产权问题的车位;

销售困难较大:位置差、面积大、总价高、租金低、出租难等铺位、车位;

比较容易销售:除上述以外的铺位(单位较小,地段相对成熟的商铺及项目车位)。

在企业现有的商业、车位销售资源的分类基础上,建立商业、车位销售的思维模型;研究出开发社区商业市场营销工具、包括租赁客户的基本需求,收集行业规范和市场准入条件,建立社区商业规划设计过程中的关注点,制定规划设计的强制性条款,避免基本的规划设计失误,编制商业规划设计导则,指导商业的规划和设计。

财务指标纬度(确定项目商业、车位租售比和销售节点)、商业业态纬度(确定业态组合及业态比例对项目所属商圈级别进行定位并综合考虑对应客群类型)、规划设计纬度(分析项目片区人、车流量确定商业布局及规划安排组织人流动线,规划停车位落实商业设计元素)、住宅业主纬度(必备业态和商业经营干扰排除等)四个纬度制定区域商业、车位落实策略及销售监控体系。

快马加鞭,小步快跑,固销售之本,筑企业之基才是大道!

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