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朱宁-地产博客

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房产现在“反弹”只是“血压高”!  

2009-03-23 01:08:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产现在“反弹”只是“血压高”!(朱宁)< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

    全国房地产销售在09年第1季度开始回升,地产在建面积也显著提高,去年停滞建设的住宅项目也纷纷重新开工,“两会”前后的房地产行业活动指标数呈现出“反弹”、、、。这是否意味着行业复苏已经开始了呢?其实在衡量房地产业景气程度时,还需要两个关键因素-房产销售量的持续回升(而非区域市场短期变化指标)以及行业内新开工面积的增长率。总体来看,国家对行业的政策影响一定存在,根据国内市场发育的不同及片域特点,其显示出来的作用和后果也会截然不同。目前说的“反弹”时间尚短,数据指标还未得到充分的显现。另外更要深刻地认识到地产行业的根本性特点,住宅不仅仅是种商品,还具有独特的社会属性。住房是国家所有社会成员必须的生活物资,房价的起落关乎千家万户的民生,住宅产业与更多相关行业的发展息息相关,这些始终会被各级政府所高度重视的。一旦房价出现异常的上涨,政府一定会加以决心调控,反之也会适时保障行业良性并且有序的发展。
  通过第1季度房地产行业数据我们可以了解到,在建面积和竣工面积在1-3月份均同比增长,1-3月市场销售数据也呈现出从08年中期后的增长态势。但实际情况如何呢?新项目开工、开建面积比值仍然维持较低水平,开发商土地获取呈现出近6年以来的新低。个人认为短期在建和竣工面积数据提升的原因,主要因为房地产行业12-26个月的建设周期所致。前2年获取得土地正值开发期,开发商在年底现金回笼后项目正常建设的反映。根据对近2-3年土地获取和房企开工项目祖略粗略推算,开房商都面临着09楼盘交付的因素,因而将加快建设速度。由此可见均属于企业资金运作及正常建设周期现象。而且还可以肯定的是,在建面积和竣工面积在未来的数月还会持续增长。

   销售数据的增长,明显来自于去年开始房企降价行为,但应该指出的是,由于目前所处时期,客户对降价认知上也有区分,如:层次爬坡的客户对于政策及相关降价信息表现比较漠然,但首次置业及多次购房稳定客户群体,则对政策导向和价格表现的更为敏感。

   目前所呈现的“反弹”迹象,其实从07年底起,几乎各层面客户、房企、银行的关系如同“跳探戈”,银行-感觉需要前进时,总是有政府政策斜行横进,常常是欲前还后,欲退还进;房企-明明是向前冲,当将到未到之际,一轮调控又横步后退;客户呢-明明在向后退,政策一缓却又忽然横步向前,有时则又忽然停顿,给人一种变化莫测的感觉。通过近期对深圳、北京、上海几个主要城市房地产销售情况和项目开发情况了解,我们还可以从细微的市场变化能看出一些端倪:09年对于豪宅、主流户型产品(90平米左右)系列尤其低密度为特点,表现强烈为自住特征需求的市场影响不大;对于有投资倾向或纯粹投资型产品,客户观望情绪明显。可以这么认为目前的销售的提升,只是去年被压抑着的需求,在政策及价格引导下的释放而已。本人博客文章《“后人口红利期”可否再造地产辉煌?》也指出,在去年宏观调控后,国际经融危机发生并影响我国以来,政府并未加大扶持房地产业的举措,“保增长、保民生、保稳定”—— 是今年“两会”的主题,也明确定了未来经济工作的主线。“两会”前相继出台稳定行业的政策,主要为了延缓经济衰退的到来,并且使这些政策可以在短时间内迅速稳定投资者信心,避免经济及相关产业出现崩溃和危机的基本对策。简而言之就是要提升和恢复老百姓购买房产信心,避免房地产行业硬性着陆,从而影响整个政府稳定全国经济的大格局。通过数据表现还反映了目前各地的住宅产业与政府低端保障性住宅建设并未大规模启动,开发商仍然捂着口袋过日子。因此个人认为房产企业仍然需要做最坏的打算,并且首要任务是:维护客户基础和保障企业现金流。

  1-3月份开工、建设面积及土地获取的数据同比萎缩,个人认为是发展商判断市场增量及经济形式、规避风险调整经营策略(如停建、缓建房地产项目、减少或停止土地储备)的结果。同时开发商目前所首要解决问题之一,就是运营成本的压缩的问题,由“增”到“控”来掌握开发节奏,加大融资渠道,控制建设工程费用。由此我们看到短期内过于亢奋的市场状狂况必然不能持久,更不可依赖,“地王”频现、“面粉贵于面包”怪圈暗涌、“囤地孽疾”时期已然过去,在“市场”这把双刃剑下促使下,终于从实质上暴露了土地市场和房地产行业内的种种弊端。

   08年以来,各大中城市楼市出现了调整,金融风暴袭来后全国房地产交易大幅萎缩,房地产企业的资金链遭受到严峻考验。此前,由于我国房地产市场起步较晚,能够满足房地产企业融资需求的金融产品十分匮乏,房地产金融市场更无从谈起,从“退地风波”、到房企停工缓建、开发商上市潮退等等,无不凸显出“高库存、高成本”直接影响资金链的问题,同时也将导致部分开发商后续项目出现“开天窗”,从而失去现有的市场份额的严重后果。“地主家现在也没余粮”这句话,绝对适合部分在市场膨胀时期,疯狂拿地、涨价(“人有多大胆,地有多大产”)的房地产企业目前的现状。

   综上所述,个人认为目前只是市场阶段性“反弹”,不解决合理透明的土地供应问题、合理的产品价格区间及住宅面积供给与需求平衡的市场现状,房地产“反弹”之论还是为时过早。并且也只有当世界经济次序逐步恢复,国内内需全面拉动及相关产业走向正轨时,房地产市场才能逐渐回归到稳步提升的通道中来。可以肯定的是,目前所处在一个“分水岭”,一些房企将因为不能适应内外环境变化而陷入困境,未来行业面临重新洗牌,资本实力和资金运作力将逐渐成为房地产企业的核心竞争要素,国内房地产业新的一轮整合也将全面展开。无论目前内、外围经济多少利空的释放,只有在真实客户需求基础上支撑起来的房地产行业,它的“脉搏”才能稳健而且健康的跳动!

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