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朱宁-地产博客

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空得广厦千万间,天下寒士居无檐  

2009-03-27 00:32:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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空得广厦千万间,天下寒士居无檐(朱宁)

空置率分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。(空置并不区分房屋的新旧,无论是第一次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,在没有确定新的使用者时,都可被视为空置)按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,空置率在10%---20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压地区。

据北京3月初相关研究报告:预计在09年高端住宅市场将有15970套新增供应量可完工入住,其中豪华公寓有11630套,别墅有3387套,服务式公寓有953套。公寓类产品自08年底起销售和租赁量已较明显下滑,空置率较大幅度上涨。09年虽有政策利好等因素影响,但仍不排除企业和个人进一步压缩支出的可能性, 依此目前市场情况计算北京市场高端产品的空置率大概30%以上。

上海市统计局3月20日数据公布: 08年以来楼市销售面积回落,截止09年2月末,上海商品房空置面积已达到1211.75万平方米。已公布的《上海市2009年住房建设计划》显示,年内,上海在建及新开工商品住房建设项目,预计预售标准面积约2400万平方米。加上累积的空置面积,上海今年待售商品房超3600万平方米(再加400万经济适用房)。上海官方网上房地产的统计,2008年商品住宅预售登记面积较去年下降了42%,为1560万平方米,依此计算,上海消化今年待售商品房,约计需30个月。(数据信息来源新华社、21世纪经济报道)

之前许多学者和业内人士对于空置房进行过争论,为什么会空置?空置在哪里?原因如何?个人也就这些问题简单来谈谈:空置最大因素一是供大于求,其二是产品结构及价格偏高导致市场购买力下降。

相关因素还包括:

1、固定资产投资增长过快-全社会固定资产投资增长过快,投资结构不合理,第二产业增速达猛增与第一产业比较失衡;

2、货币信贷增速过快-近几年广义货币投放量增幅偏高,信贷投放量也逐年高于预期的百分比;

3、基础性产品价格上涨过猛-近年受国内外市场影响流通环节生产资料价格指数日益高涨,其中黑色金属达、有色金属、建材成本等节节攀升;

4、土地市场缺乏监督-土地政策的连续出台,推高人们对于未来房价的预期,某些城市或区域土地出让收入占政府财政总收入的一半以上,土地招牌挂出让形式房地产市场属于资本市场,目前属于增量市场缺少专业化管理,扩张速度过快。

5、开发商利益驱使-在高地价、高房价的市场下,任何增加住宅价值而可能提高成本的行为,都被开发商所抛弃,对于开发商而言更重要的是赢得土地,而不是赢得客户和市场,开发商在 “跑马圈地”扩张行动中进入部分土地市场化滞后城市,投机心态及气氛浓厚,对客户及市场需求不明确,不考虑产品面积配比及区位而盲目投入建设。

虽然,根据一般经验人均GDP突破1000美元,增速保持在8%到10%之间,恩格尔系数低于40%,人均面积低于30平米,对于房地产行业来说都是出于快速上升通道中要素,房价本身也是反应市场对未来的预期。但近年来的种种迹象导致市场供应结构激进与失衡,在相当长一段时间内,出现大户型、高档项目建设风潮,价格继续攀升;小户型住宅供过于求,房价上涨迅猛,超越居民支付能力;中低收入家庭难以承受高价房屋,引发了一系列社会矛盾。

最近几年来,各主要城市的土地供应呈现明显的“郊区化”甚至“边远化”趋势,无论从生活配套还是商业、就业等机会来看,这些项目均不适合中低收入家庭居住,然而住宅市场上却依然扩容增量,房屋囤积空置面积逐年增大。不同家银行由于自身经营情况,在政策原则下有不同的应对方式,这也给了部分开发商和炒家针对房地产市场扩容和涨价的想象空间。

在核心地段房价步步高升、全国开发商火热的建设浪潮中,广大需要住房的中低收入群体 “望房兴叹”!这些家庭对于生活配套、周边就业机会的依赖程度远远超过富裕家庭,偏远的区域上盖出来的房子,价格再低廉也毫无意义。如果现有产品不符合客户的要求,即使价格再降,他们也不可能去购买居住,“想买的买不起,买的起的住不起”成为普遍现象,怎么能不会造成住宅空置面积的增长呢?很多大规模地处偏远地区的住宅区,因为入住率低沦为“空城”!

因此,减少空置面积,让天下寒士俱开颜。个人认为首先从政府角度上需要调整城市住宅土地的供应结构及矛盾,减缓“城郊结合部”等偏远地区的土地供应;出台更加惠民的政策来鼓励购房;多提供城市中心区、价格适合的成熟地段土地,加快发展廉价方便公共交通网络及城市基础配套。

开发商针对功能、区位及市场不相适应的产品,转换产品的功能性,尽快降低价格积极促销。不仅要在现有土地、现有项目的规划上着手,挖掘潜力最重要的工作则需从产品着手。即使普通住房,对于老百姓来说,也并不意味着仅是一个可以容身的所在,在提供住宅产品的同时,完善住宅功能、提升居住片区品质,必须考虑在内。供求结构达到平衡、政府政策因势利导、开发商了解客户需求完善产品结构、、、,这样才能有效平抑价格,为中低收入家庭提供宜居住宅。

可以判断的是,从未来看整体房地产市场新开发的住宅规模将会产生萎缩,优胜劣汰的市场规则下,房地产行业运营模式和利润水平一定会发生新的改变!

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