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朱宁-地产博客

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房价 “降”?市场博弈新开始  

2009-03-31 01:00:01|  分类: 房地·产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价 “降”?市场博弈新开始(朱宁)

年初以来,全国房地产市场销售受政策等影响逐步上扬。“楼市的反弹”、”房价见底”媒体、业界等又有了久违的炒作的噱头,面对市场的喧嚣和降价促销的阵势,作为普通老百姓,以怎样的方式实现我们的置业梦想?

近年中国大中城市的房价节节攀升如层层海浪汹涌澎湃,记得听一位楼盘的销售精英说过:“当发现自己已经泯灭了良知的时候,就成为销冠了。”正当消费者对未来走势感到迷惑与恐慌时,随之而来的政策调控,使房地产市场上的投资和投机需求受到抑制。但随即也让购房者产生了持币待购的观望情绪,“何时是底?”是所有购房者心里的声音!

从09年1季度数据来看,如果销售面积不能保持稳定甚至继续下滑的话,平衡就会被打破,必然会在房价上有所体现。08年下旬在成交量、购买力出现跌幅的背后,也预示着全国房地产市场正遭遇着新的一场“信心危机”。 同时,08年成交量的萎缩给楼市带来巨大的不确定性,且在行业基本面发生改变的情况下,加紧销售回笼资金是09年开发企业必须的生存选择!

09市场的声音:价格、价格、还是价格!!!

“现在哪套房子最便宜呀?”— 24岁左右的80后夫妻

“现在有的地方房价都73折了,你们打折不?”

“现在有降价活动么?”

“还有其他折扣么?”

“这房子最近卖得怎么样,最近还会跌么?”——各类购房者

那房价到底降了没?

个人认为可以这么来看:07年政府以金融政策调控价格的手段,对市场价格产生了一定影响,并且在行政上对新增针对房地产市场二手房交易及新房营销手法专项整治,针对房地产市场,银行开始配合行政手段,紧缩银根,直接针对投资客和多次置业价格只是呈现震荡但并未出现松动;随着开发成本不断提高,土地价格逐步上涨,建材成本不断加大,建造和环境投入不断增加等因素推动房价仍继续上涨。

08年开发商行为、政策、金融与税收措施导致房地产市场出现震荡,规模较大的开发商“降价促销”的行为引起市场骨牌效应,而部分项目竞相促销在刺激了一定部分需求的同时,也在一定程度上加重了买方市场对后市的谨慎,客户 “观望”情绪依旧明显!后续金融与税收政策的出台将加剧市场波动,开发商与客户进入市场房价新博弈期。

价格“降”在哪里?实际上降价打折背后都间接影响整体均价的“平均折扣值”,所有开发商都会从中衡量折扣方案,比较目标价格与折扣后的平均售价水平,对公司经营计划和利润体现的影响。因此08年的降价折扣风,更多的是控制销售节奏、去化低效资产的营销行为,使消费者产生价格趋势心理而产生购买。

09年现实的经济和市场环境趋于严峻,近年相关土地政策和规划导致土地开发加速,未来住宅供应量加大,房地产市场土地价格必将适度调整。个人认为下半年起不同区域市场的房产价格将发生分化;不同产品(高、中、低端)类型的价格也将出现不同程度调整,商业地产项目成为资金投资重点,价格稳中求升,不同区域新住宅及二手住宅价格调整后,房租价格也将调整下行;城市核心区价格出现阶段性调整而远郊区的价格走势将会明显下调。

毋庸质疑现在正进入“新买方时代”的开始,客户选择权利逐渐扩大,目前市场上消费者并不缺乏购买力,但对房价下跌的预期依然保持,不会轻易购买,真实情况上市场存货大、销售慢的局面依然未得到较大改观,并且目前市场情况导致消费者购房习惯将发生变化。

09年伊始,各地楼市供应充足,中小户型房源一直保持着平稳供应,节后开发商新一轮的不断加推,导致供应大幅放量,使08年末,未能释放的需求量得到一定满足。同时,政府提升购房信心等举措相继出台,开发商各种优惠政策、持续了较长时间的楼盘折扣手段也见成效,消费者的观望情绪有所减轻,促使1季度房住宅成交数字上扬。鉴于此种情况,开发商会明确以成本为导向的经营架构,密切关注市场产品推货及销售成交态势加快现金回款,可以判断的是上半年房价仍然会处于阶段波动运行状态,发展商的行业洗牌现象加剧;开发贷款和按揭贷款将根据政府 “保增长”“求稳定”的经济政策主线全面引导。因此,在政策面更倾向于集中资源、稳定整体经济,行业消息面未能出现大规模利好的背景下,房地产市场发展的趋缓已成为现实。开发商的资金链频频告急的同时,将导致更大的资金回笼措施(价格措施)的出台,因此在下半年的房地产市场,房价下降调整是完全可以预期的.

政府是理性的,消费者和房企博弈的同时也将回归理性,房价亦能理性!

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