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朱宁-地产博客

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“房”动价“涨”-皇帝的新装  

2009-04-16 00:20:04|  分类: 房地·产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“房”动价“涨”-皇帝的新装 (朱宁)

在楼市经历09第1季度喧嚣之后,市场又仿佛敏感起来。目前楼市的变化及购房者心态的谨慎,明显超过以往任何时期!

“现今这个阶段客户购房心态,比上个月明显差很多!”销售代理如是说;

“不见兔子不撒鹰,看看再说,可能下半年还会降!”客户如是说;

“趁销售量回升,再涨点价!托托市!"开发商如是说;

目前,开发商采取“技术性价格调整”的市场策略,引起了部分城市小幅度波动。但不论如何粉饰地产市场回暖,“观望”每阶段成交量、“等待”市场新热度、“延迟”新项目开工、、、无疑,都是当前开发企业的众生像!

关键词“库存”: 粗略统计1998-2008年的十年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积约为32亿平方米,而截至2008年底全国土地开发量则仅为20亿平方米,约占购置总量的60%.过去数年发展商的经营战略,以规避未来土地资源日益短缺而储存土地资源,保守估计约近40%的土地由于各类原因积压在开发企业手中,所以市场存量问题不解决,楼市何以振兴?

本人博文《“新”地产,“破”商业!》业已提到过:"开发商出货压力依然较大,需求萎缩短期内虽发生一些改变,但长期改善的趋势并不明朗,这也预示了房地产企业重新调整产业结构、制定新举措的开始。"

政策主导和市场环境决定了房地产发展的根本方向。宏观来看,国内经济基本面(如发电量、贸易滑落的速度、消费指数、PMI等数据)虽出现好转迹象,主要还是政策刺激影响,但市场内在回升的趋势并未大幅改善。这也提示着我们宏观经济运行趋势的转折点即将到来,作为同样受到宏观政策和经济走势影响的房地产行业,自然在当前经济大环境内无法独善其身,预示着转折点即将来临!”

行业来看,房产物业既是耐用消费品又是投资品,更是宏观经济的先行指标。当房价与消费者收入预期有了一个清晰的联系,消费者信心增强,所以价格上升表达了人们对未来经济发展的看好(市场成交量及价格变动预示宏观经济的高涨,意味着劳动收人和财富水平提升),并由此影响老百姓的消费支出水平。

同理,价格暴涨和市场波动也真实反映了过去几年内对财富预期过高,高歌猛进一片繁荣景象下促使地产过热,冷静下来的行为后果则是-高价购房的老百姓、资金链紧绷的房企、惶恐不安的银行、、、。当房地产逐渐演变成泛滥的投机行为(开发量急剧攀升、价格扶摇直上,追高逐利的表情成为楼市常态)时,行业种种弊端和问题在经济局势发生震动时就袒露无遗。

现时的市场里总会不断上演一些“皇帝的新装”的片段, 不断有声音硬说我们又看到了光彩华丽的新衣?!而楼市的真正危机正是由于我们过去太多的想像力所造成的!在市场经过一段所谓的“黄金“时期之后,重新调整将不可避免的。市场最知楼市冷暖,供应结构合理、性价比适宜、符合大多数人消费承受范围内的住宅产品,才是一个重新回归现实的房地产市场。

 

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