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朱宁-地产博客

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房企-带着铰链起舞的“大象”!  

2009-04-25 00:31:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企,带着铰链起舞的“大象”(朱宁)

08年房地产市场风云突变,楼市量价齐跌,客户观望气氛浓厚、市场成交量萎缩、业界对行业前景预期悲观、、、,阵阵寒意袭向国内所有房地产开发企业。品牌开发商凭借其规模优势和抗风险能力,抵受住了一定的冲击。风暴过后捉襟见肘的地产商们不得不通过降价来换取销售资金回笼,力图保持着现金流的安全,以“时间保生存”,期待市场低迷期的远离。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

上半年,乍暖还寒犹未定的市场表现,已经呈现出下一步调整的端倪。可以判断的是,09年下半年在新一轮行业调整大幕拉开的时,房地产企业或将将面临一场重组大潮。房地产行业资金紧张的局面在数年内不会改变,自救和企业间的整合力度强弱将决定未来几年房地产企业的生存状态和成长速度。

从目前第1季度各行业上市公司业绩环比变动情况来看,排除企业所得税的下调等因素,个人认为在当前市场环境里,房地产行业的净利润环比实际是下降的,行业调整的脉络已然明显。业界所期待的房地产行业回升的情况,在受心理波动和经济预期调整的影响,短期内仍将是不可能完成任务。虽然国家经济刺激方案效应逐渐显现,但当前国内外宏观经济形势的复杂程度,也使市场情况进一步发生了变化,这些因素都会导致延长行业回暖的时间周期。

个人分析,行业调整是步骤性的,也一定是阶段性的。其本质终将回归到理性,因此尽管调整时期可能延长,市场短期内回暖可能性不大,但行业长期低迷徘徊的现象也不会出现。所以,房地产企业调整库存以及地产投资要回到正常水平,乐观估计还需要约3年的时间。

从2002年开始,“规模”一直是房地产开发企业追求的目标,“地产大鳄”、“地产大象”不仅仅是个称号,它也象征着一个行业内大部分企业的行为和开发策略。疯狂扩张中,从一、二线市场的你争我夺,到三、四线城市的开疆拓土。有的企业所持有的土地资源,按目前开发节奏和能力来看,远远高于其未来5-8年的开发量总和,而购买土地的支出费用远远超出所实际测算销售额比例的数倍。过去,一些“地产大象”虽然还在笨重的舞动,但现在都被一条叫“资金”的链子牢牢拴住,“重仓入市、囤地套牢”可以代表了目前很多企业的现实生存状态。

而在前些年所谓“地产大象时代”房地产企业扩张的一些利器:如“协议低价获取大片土地,实际超出部分最大化利用配套减免”、“通过类型简单、可复制的、标准化的产品和流程最大化降低成本”等方式,都无法抵挡资金短缺现实。“现金流”取代过往规模、土地和成本的优势,成为现在以至未来几年企业发展生存的最大瓶颈!但现金充裕的房地产开发企业也具备了并购其他开发商的机会,市场竞争的最终结果就是“优胜劣汰”。

   “大象”必须“减肥”!房企虽然戴着铰链舞蹈-但要舞姿优美,虽然多数企业面对威胁时并不进行详尽而准确的分析,而是只评估几种回应市场的措施,并且往往选择最显而易见的方法。而不去重新审视其目前的开发计划果,断作出符合市场的决策,同时着眼于在瞬息万变的市场里掌握主动权,从而提高自身生存能力和发展空间。永远不要低估风险的可预测性,其实在目前市场中很多不确定性的背后,依然存在足够多的机会和行业规律来把企业的命运。

在行业调整的步伐进一步展开中,具有完善资金链及预期的企业,可以在很大程度上规避和消化成本、竞争、扩张等所带来的压力。购房者下一步将更关注房地产开发企业的资金实力、信誉、产品品质及相关售后服务内容,优势突出的房企也将会在新舞台的表演时间里,赢得最出色的掌声.

 

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