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朱宁-地产博客

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“新”地产,“破”商业!  

2009-04-08 00:38:45|  分类: 房地·产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“新”地产,“破”商业!(朱宁)

地产行业在过剩资本的巨大推动力和上涨预期加速共同作用下,一个“房价上涨—地产股升值—巨额融资圈地—土地储备充足—抬高股价—高地价拉高房价—调控措施出台……”的循环就这样形成了。市场是振荡整理还是触底反弹或,都是取决于经济走势、资本市场、金融政策的走向。

2005年,开始针对房地产市场进行宏观调控。05年宏观调控的政策,其频率、深度和广度都是之前所没有的,金融、法律、土地、规划、税收、体制等各方面几乎都有涉及;

2006年政策出台的时间、时机与05年颇有相似之处,但是政策更加细化,重点调整住房结构,控制房价,抑制投机、投资需求,将细化方面的内容重点落实;

2007年出台的宏观政策除了继续执行06年的政策外,主要表现在抑制供求和紧缩银根,包括增加利息、提高信贷比例和不断提高银行准备金率;

2008初政府继续运用土地、金融、加强住房保障等手段持续产业调控,4季度进入政策拉升期, 商业性个人住房贷款利率的下限调整,调低首付款比例, 下调存贷款基准利率和存款准备金,目的是保持宏观经济稳定,加大对居民购买普通自住房的支持力度。

肯定没有只涨不跌的市场!在一定高价位后都会出现了无论是成交量、价格,涨速放缓的现象。所以,当任何行业市场价格脱离产品价值的基础,回归理性的市场价格只是时间问题。08年的房地产行业调整, 房企纷纷调低年度销售目标,减缓、停建部分项目\减少土地获取量及投资,行业由去泡沫化阶段进入了战线收缩阶段。

个人认为,经济走势和政策力度决定了09年及未来一段时间进入“盘整期”,因为决定市场形势的供需两端存货积压已成现实。

综合目前情况分析,开发商出货压力依然较大,需求萎缩短期内虽发生一些改变,但长期趋势并不明朗,这也预示了房地产企业重新调整企业结构制定新发展模式的开始。

09年是开发企业住宅产业整合“新开始”的起点:项目的“现金流的优化”将是企业整体现金流优化的基础,并且会充分考虑各项目现金流计划的实现风险。企业均力图避免长时间的,高额负累计净现金流情况出现,开发规模上会避免同时大规模开工。土地市场中更青睐城市核心小面积土地获取,开发商的合作将更加紧密,资源、优势互补将成为主题!

住宅开发节奏趋缓,利润空间压缩的新形式下,未来商业项目将成为地产开发企业新的利润增长点。

过去很多开发商将商业部分作为开发“负担”或是住宅的“噱头”来看待,而一旦结合时间性的经营回款要求,多数商业价值在没有开发的前提下被抛售;一些项目解决自认为的商业面积过大问题往往改成产权小公寓发售。实际上商业蕴涵的巨额利润是对住宅销售巨大促进作用。

许多房地产开发商都是滚动式开发项目,以尽快回笼资金的短期行为为目的,这与商业物业开发是与长期稳定的投资原则相违背。由于地产商建成物业后将商业卖散,经营及管理权统一不了,就算有商家感兴趣也无法形成规商业规模,最后成为建成物业没有商家要,投资买铺的投资者得不到收益,按揭银行要发展商回购物业的尴尬局面,何谈盈利呢?

商业如何“破局”呢?

个人认为,可以商业地产运营链条为方向:链结“投资者”-“开发企业”-“运作方”-“经营方”-“消费人群” 利益结合体与“投资价值”-“开发价值”-“租售价值”-“商业价值”-“商品价值”之间紧密挂钩,以客户需求、商者经营、业态价值等多个纬度建立真正“价值商业体” ,从基于价值链整合的角度形成新商业开发模式、、、。

结合运营模式充分考虑商业地产建筑形态的基本素质要求:

方便:出入方便,停车方便,路行距离合适,通道便捷;

舒适:提供充足的公共设施,及环境景观营造;

策略性的位置一定建立有吸引力的主力店;

增加建筑体视线上与客群的沟通,强调横向、竖向、平面、立体沟通顺畅;

有秩序又不失活泼,强调商业环境的营造,形成一定的主题和性格。

还应该明确,有哪些必须满足的需求,有哪些不同的出发点要去思考,有几种不同的思路来实现商业价值最大化,找准这些出发点是非常必要的。

商业经营是否成功,最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题。鉴于商业经营上的特殊性,多数大型商家对于资产持有的保留态度,个体商户经营能力导致的高淘汰率、、、,都是制约商业销售及商业价值挖掘的瓶颈!

了解地产行业新开始变化趋势,突破商业项目局限,才有机会在未来的市场竞争中获得优势!

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