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朱宁-地产博客

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购房者,认知引领市场!  

2009-05-01 00:30:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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购房者,认知引领市场!(朱宁)

“跑断腿、问破嘴、气爆肺” 面对楼市里各种杂乱的信息和炒作的概念,很多购房者的买房历程宛若进行一场“跨栏跑”比赛!房价高时加速冲也不是,低了还是够不着杆;减速慢又怕掉了队,同时还要防范楼市或多或少的“陷阱”!毫不不夸张的说,一场房产交易下来,许许多多购房者的心理素质和身体条件,可是要“锻炼”的比奥运会参赛运动员还要好。

因个人需求模糊及对房地产信息不了解而盲目跟风,被无良开发商虚假广告诱骗吃亏上当引发大量商品房纠纷的事件时有发生,“花大钱的弱势群体”也是对当前一些普通购房者遭遇情形的一种写照。

所以 “认知引领现实”找准方向了解自身的需求!才是在当前市场环境下购房者理性消费的硬道理!

市场起步阶段:产品同质的卖方市场,供小于求。房企不需要考虑太多购房者需求,产品规划简单、风格单一,项目多处于城市中心位置、中等规模、小高层高层、中高密度,一经上市后各类消费者纷纷抢购;

市场发展持续阶段:开发企业鱼龙混杂,开发水平参差不齐,逐利心态导致市场操作不规范,土地属性决定优势地段价格暴涨,同时购房者呈现出产品选择的不同需求。随着土地资源竞争加剧,地处于城乡结合部、产品配套不够完善、中低密度的复合性项目大规模出现来满足不同需求的消费人群;

市场逐步成熟阶段:市场竞争越发激烈,企业间淘汰赛全面展开,房产项目 “现金流的优化”成为企业整体现金流优化的基础。市场供求关系也将根据客户人生不同阶段需求进入客户细分、行业差异化(产品差异化、服务差异化、认知差异化及价格差异化)的时代。

金融危机下的经济环境整体调整,使国内房地产业新的一轮整合开始.购房者越来越趋于成熟更加认知自己的需求,这也标志着中国房地产 “发展持续阶段”迈进“逐步成熟阶段”时期的开始。

先从整个房地产消费特点来看:

1、 由于城市规模及地域等方面存在差异性,不同城市客户在房产消费特征上也具有一定差异性(与当地气候、风俗文化、收入水平等有密切联系);

2、 首次购房的消费者往往经验不足,在购买时缺乏足够的信息参数来支持购房决策;

3、 国人对房产上还有非常大的感情投入,买房某一定程度上是对所居住城市土地的选择;

4、 房产还具有非金融工具的“投资品”的属性,购房者在购买房屋的时候而且会考虑其保值、升值潜力等因素。

再从购房者置业特点来说:

首次置业的购房者购房的主要原因当然是拥有自己的房产,其次是旧有房产更换和一定的投资意向;他们资产有限但个性突出更追求房产的性价比;因为资金的原因,有一些比较倾向于购买二手房以便获得更大的占地面积;因为房屋价格或支付能力的原因,愿意在房屋标准配置选择和上下班时间方面(如楼盘的位置)做出一定牺牲。

简单特征描述:生活习惯相对简单,理性务实,强调实用、物有所值,喜欢获得可以计算的利益。

再次改善的购房者不同于“首置”的刚性需求,相比于首次购房者,有着更为个性化的换房需求。购房群的家庭结构、生活水平、财富积累、社会地位等都发生了变化,原有的生活区域包括居住地面积、户型等功能结构不符合目前的生活状态,希望增加面积和改善环境,因此产生购买需求;他们具有丰富的购买及居住的体验,并且了解城市地段的潜在价值,关注教育对于孩子成长及城市居住的便捷性等。

简单特征描述:追求时尚和自我个性释放,将与人交往作为生活重要的一部分把住宅当成享受工具之一。生活上注重质量及舒适性强调“家庭圈”的生活,把自我生活空间的享受化和情趣化作为主要的追求目标。

综上所诉,青年“首置”购房者在房屋价值方面更多考虑的是独立空间、品位体现和社交娱乐。而根据其人生周期到了有小孩的家庭再次改善时期所关注的房屋价值就会是如何有助于孩子成长。随着年龄增长步入老人的家庭阶段,则是更多考虑的是方便照顾老人和关注社区医疗配套。此外,随着事业发展、社会地位的提高,对房屋价值的个性需求则是通过房屋的社会标签来表达个人成就感。

基于房地产市场地域性特点,根据自身所处不同人生阶段的要求,购房者首先考虑是房屋的功能性及家庭价值方面(人际交往、家庭幸福和孩子中心是主要的三个点)上是否符合自身特性。其次,地理位置、户型以及周边的环境(交通、商业便利和红线内(外)的环境)都是能否体现居住舒适的关键!开发商的品牌、资信评级和开发实力等(建筑风格、质量和户型设计、园林设计都能体现开发商的实力和经验)都是必须了解的重点。还要树立牢固的法律维权意识、获取最大产品信息量,才能在尚不规范的房地产市场中规避掉投资风险,掌握消费的主动权。

“认知引领现实”购房置业者的特征决定了选择方向!随着市场逐步进入成熟的阶段,开发商也将以产品差异化、服务差异化、认知差异化及价格差异化为优化基础来面对新的市场竞争格局。在购房者消费心理更加趋于理性的同时,只有认识并了解消费者,细分消费者个性需求提供符合购房者心理预期的产品,才在未来房地产行业内占有更多市场份额!

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