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朱宁-地产博客

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商业前行,地产动力!  

2009-05-15 00:16:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业前行,地产动力!(朱宁) 

商业项目,不管是住宅配套商业还是纯商业项目,其收益普遍高于住宅,但是因为项目建成后由于规划、招商和经营等不确定因素,其风险性也要高于普通的住宅项目,回报与风险是成比例的,那么规避风险提高回报就是开发企业商业规划的重中之重了.

根据目前国内一线开发商商铺销售情况得出:

一层商铺的综合销售均价是住宅销售均价的3倍,二层的销售均价同比住宅的销售均价高出40%~60%(也包括有地域、投资习惯及消费者喜好)。招商对象中以餐饮行业最好销售,溢价最高,经营成活率,对社区的商业气氛推动力均最高;社区配套商业中最好出售的是40~60平方米左右的商铺。

根据成本分析,商铺的建安成本与高层住宅相当,但从盈利价值上商业项目自然是发展商销售产品中的优质和高回报资产及企业发展推动力量!

 但目前绝大多数开发企业存在商业规划与住宅规划并行,包括设计、营销、销售模式都完全并行。商业的定位与策划在很多地产企业,一般由操作项目的营销人员兼管,最要命的是规划设计是在没有商业方面的调研和指导情况下,由设计部门开展进行的。以产品定市场,完全脱离客户的结果导致在后期的销售和招商中,经常发生商业项目上频繁变更和重大结构修改,增加经营成本继而导致销售滞后现场产生。

一个项目人手充足情况里,“集思广议”把控人员精力也相对集中,群策群力下,项目发生重大偏差的概率小,且市场环境较好的情况下商业出现问题不会太大。

但如市场出现疲软,开发企业土地获取中包含大比例项目商业配套时,策划能力、决策能力、过去积累的经验、甚至人力资源就会出现顾及不全的局面,仍然用住宅开发的经验套用商业项目的开发,用住宅的目标客户分析方法套用商业的目标客户分析,结果往往造成优质资产滞销蹊跷现象。

所以,当前开发企业不论是设计还是营销策划都应该由最专业的人士和组织来实现,使产品的设计规划服务于功能定位、服务于客户需求、服从于市场!

当前,随着市场在经济调整中出现的变化,以过去注重住宅开发的企业,有必要成立专业的商业策划和管理部门,即使不成立专职部门,也应该指定专人并引入外部资源——第三方的商业策划公司,负责企业项目商业部分的策划和指导来增大企业在市场中的竞争能力。

项目中的商业部分有必要策划先行,即使是加速项目,不能先行也要在前期规划过程中介入。了解项目的目标招商客户以及潜在意向客户的产品需求,从市场出发,指导的规划设计和产品定位,这样才能有效保证所开发的产品力和盈利能力!

启示:社区商业定位、设计

  避免简单化的定位和规划商业产品;

  商业产品本质上只有一种(除独立售楼处考虑做餐饮外),而没有从社区商业的业态需求规划产品;

  社区商业通常需要丰富的产品组合和可变性,如基本单位面积一定要小,从小组合成大没问题,从大拆分成小则很难操作,30~80平米的小套型适应花店、洗染等多种业态;

  对于两层商业,做法也很多,如既有纯的首层商业单位,又有首层门脸,二层面积铺开的商业形式等,前提是做餐饮,其它业态是否也支持这种形式需要再研究;

  立面尽可能增加展示面(玻璃橱窗面积)和店招面积避免对店招的遮挡;

   商业街应尽可能减少与市政路的高差,缩短与客户的距离,适应汽车店等业态;

   室内楼梯的位置要合理,方便引导客户上二层

   注意水、电、空调等专业设计符合业态需求

   。。。。。。

商业项目由于其特殊的产品特点和复杂的客户构成,在渠道中可能要寻找更多的途径,只有找准规划和产品的定位,准确把握市场的切入点,商业项目才能为地产行业带来新的动力!

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