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朱宁-地产博客

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房企“虚涨”! “拔苗助长”重短利  

2009-05-18 01:45:26|  分类: 房地·产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企“虚涨”! “拔苗助长”重短利(朱宁)

    09上半年,在国家政策面引导下3、4月房产的销售情况出现好转,成交的楼盘均以中低价位为主的刚性消费,购房需求的提升“热销”形式的产生,也刺激房企加快推货的节奏和商品房数量。

    最新数据统计结果了解,5月上旬部分区域一线市场的日均交易量骤然下降,环比4月降幅已超过20-30%。在一些一线大型城市及二线中等城市的开发企业,本月产品推售货量明显增加了六成,部分城市甚至远超过06、07年最高峰值时的推售总量。在3、4月刚性存量消化完毕后,部分开发商采用事件营销方式借市场媒体舆论炒作“小阳春”“回暖”的同时,借此轮回升快速消化库存或加大新销售量,实施“明修栈道,暗渡陈仓”的策略,且在交易量下降的同时部分房企旗下项目仍在继续加价销售。以“涨价”方式来回报“仿佛很乐观”的房地产市场。

    而实际上,5月初销售已显现出成交量走低的端倪,此时开发企业仍根据以往周期性推货经验并且不约而同的都加大供应量或利用政策利好 “抬价”,致使本逐步缓解的市场压力又陡然增大。

    据不完全统计,临近4月末尤其是“五一”期间,在部分城市所谓“领涨”楼盘的带动下,片区商品房普遍上调了约20%以上的价格。可以预见的是,年内积蓄的刚性需求逐步被消化. 货量扎堆供应伴随着楼盘价格的走高而持续积压,再无新热点释放的房地产市场,后续疲软乏力的现象很可能会在下半年的国内楼市中蔓延。

    按照楼市正常供求关系来看,如此急速的供应量增加,房产交易价格也应该合理下调,以适应市场环境变化.在经济还未能完全企稳,楼市还在动荡摇摆时期,房企不去培育市场维护行业稳定和修补消费平衡点,而采取一种“拔苗助长”追逐短期利益的方式,以集体“抬价”的行为来主导市场和消费群!实际上是给整个市场及后续的产业发展埋下了颗“定时炸弹”。

    目前阶段,个人认为正是处在 “新买方” 理性时代的开始,消费者选择权利逐渐扩大,在消费者并不缺乏购买力的同时对房价依然保持下跌的预期。并且,在国内各区域城市市场上,存货大、销售缓慢的局面并未因所谓回升得到实际改观,决定市场形势的供需两端存货积压仍无实质性改变情况下,绝不会因为一些炒作或舆论导向就轻易购买!市场发展和经济复苏自然有其调整过程、变化发展和客观规律,这些规律不会以人或一些企业的意识为转移,只有遵循规律去办事才能取得成功。刚性购买需求的消耗,量增、价涨、成交下滑,购房者再次回归观望、、、!急功近利、急于求成的思想,只会使本待恢复的市场走向相反面!

    本人博文《“新”地产,“破”商业》提到,上半年房价仍然会处于阶段波动运行状态,地产行业洗牌现象加剧,开发贷款和按揭贷款将根据政府 “保增长”“求稳定”的金融政策的主线来全面引导。部分开发商在经济及楼市基本面并为得到根本复苏前提下涨价!其行为结果,很可能会使原来准备入市购房的“再次改善型”需求消费群体,退而观望并继续持币待购,导致市场陷入萎靡。从目前经济形式来看,政府不愿意房价马上飙升,而是要控制房价长期温和、平稳的发展。因为,在行业消息面未能出现大规模利好的背景下,房地产市场发展的趋缓已成为现实的经济状况中,涨价行为将很有可能引发新的金融紧缩及楼市限制性措施的出台,房企不理性的做法无异于“自断后路”!也预示了房地产行业内企业重新调整结构制定新发展模式, 下半年整个行业变化转折的开始。 

    房价必须平稳,作为地产从业者自然不愿意看到楼市又走向另一个极端.相信任何短视企业追求短期利益而背离经济背景、市场环境、产品价值基础,颠覆了老百姓所能接受的范畴时,等待的只能是消费者和市场的抛弃.

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