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朱宁-地产博客

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楼市压力未减,企稳有待时日!  

2009-05-22 00:25:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市压力未减,企稳有待时日!(朱宁)

目前,房地产企业“虚涨”价格策略已然受到压力和关注,短期成交量的回升不一定可以为楼市企稳提供有效支撑,关键因素:待售住房存量仍旧偏高的客观事实依然存在。经济危机不至于严重到行业重启,但非常有可能重启行业的秩序。就下半年聚焦在经济、房地产与房地产金融的问题,个人理解为以下几个方面。

首先一点,房地产业依然是国家重点保障行业.房地产业与其上下游愈60个行业相关联,在固定资产投资中所占比重及房地产总投资的增长,以及在商业银行贷款占的比重,政府税收中所做出的贡献,包括其给个人创造的财富,后续虽然不太会有更多鼓励性政策出台,但房地产产业作为支柱产业的地位仍然不可动摇。

第二点,房地产行业如何在当前形势下保持持续增长,主要由消费者需求所决定。任何产业都有一个周期性,这种周期性到了一定程度价格就应该回落,这是一个纯经济学价格与需求的规律,但是房地产业不能用简单的价格平衡,因为房地产只需无供,土地只有需求,没有供给,全世界没有任何一家工厂生产土地,房地产的社会属性决定了房地产不会完全由市场来调节。(十年间的市场化的房地产行业政策,既促进了房地产行业的大发展,但也埋下了今天低收入住房的难题,因此不能用简单的市场眼光看待这个问题)

从其他方面来看,一方面关于宏观经济,中国的宏观经济目前仍然受影响,但或者说GDP至少需要保持一定得的增长速度,行业才有可能获得新的发展机遇;第二方面,关于城镇化,当一个国家从30%城镇化人口到70%—80%,这个过程大概需要40年到70年的时间,中国从96年进入30%,每年递增1%左右,至少还需要30年,每年城镇化增加的城镇人口大概在1500万;第三是工业化,根据研究的结果表明,中国要完成工业化的过程至少还需要30年,工业化本身和房地产的发展本身有非常密切的关系;第四方面从可拆迁和旧城改造,包括新农村建设。所以,房地产行业的振兴,只有在有真实需求的支持下在能保持真正健康和发展。

房地产金融的关键主线,就是金融体系有效驱动。消费者和金融市场对房地产行业的预期不明朗,金融体系的风暴使融资环境大不如前。对于国内约6成的资产负债率70%的房地产企业来说,严峻的融资环境已经成为最大的困难。

房地产行业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制的不健全,银行业长期处于高度垄断地位。这一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也给房地产业的发展带来了掣肘。目前中国金融业的资产总共约30多万亿,其中商业银行资产就占了28万亿,信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司),它们的金融资产的总和才约几万多亿,不到商业银行的1/10。国外的信托投资公司管理的信托资产与商业银行是并驾齐驱的,两者平分秋色,中国与之差距很大。目前的经济形势将导致中国多元化融资的时代即将到来,IPO(新股上市)、公司私募、公司债、信托(例如REITs)、银行贷款多种金融工具的组合使用将成为房地产商融资的一把利剑,资本实力和资金运作力逐渐成为房地产企业的核心竞争要素。因此,很多房地产企业选择借力资本市场,这既是一种战略性安排,也是对融资渠道多元化的突破。但需要强调的是,多元化融资同时也需要中国金融体制和法律方面的不断完善。

市场本身有其发展的轨道,任何违背市场规律的东西都会受到市场的惩罚,经济大环境的改变会颠覆这个行业的游戏规则。惟有主动及早应对积极适应游戏规则的变化,这样才能把握住行业的主流发展方向。

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