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朱宁-地产博客

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楼市平衡,供应结构是关键  

2009-05-29 00:37:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市平衡,供应结构是关键(朱宁)

市场消息面:成交数据猛增,房企热情高涨勇夺地王,房价“涨声响起”再上蹿? 国内市场中,环渤海部分区域以及上海和北京的市中心地段楼价又呈现升幅,珠三角和长三角区域的楼价保持高位徘徊或将面临阶段性调整、、、。

近日,国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中明确,财政部、税务总局、发改委、建设部将共同加快理顺环境税费制度,研究开征环境税;同时深化房地产税制改革,研究开征物业税。

08年末相继出台稳定楼市政策, 起到市场稳定和提振消费群信心作用,而提出开征物业税的意见也表明了国家控制供应结构将其朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善的决心,当然城市居住密度上升也对市政配套、交通通行能力提出了更高的要求。经过近年的宏观调控及08年市场波动后住宅超前消费的现象逐步得到控制。在全球和中国经济基本面未得到完全恢复, 经济好转的形势仍需要国家政策的支持和巩固的前提下,楼价方面只会存在阶段波动和下降的趋势。

目前,对土地资源的节约使用成为政府和社会首要共识,“新买方”时代的来临也使消费者的居住观念更为理性;虽然近期媒体又渲染、炒作“地方政府加大推地力度并给予各类优惠”、“天价地王频现”之类的新闻。事实上尽管土地成交出现较高溢价率,地块实际出让价格仍处于低位,距离07年历史高位仍有较大距离,这也表明开发企业仍然谨慎观察市场变化,不要把部分房企正常经营中战略性土地获取,简单认为是楼市反弹楼价续涨的信号!所谓楼市销售数据同比激增的现象,实际上是房企迅速资金回笼,防范市场风险“好货先出、现金回流”的外在表象而已。

过去,因调控原因地方有关部门在一段时间内延缓甚至暂停住宅项目的报批报建工作,导致在一定时间内导致市场供应失衡,经济危机影响及楼市萎靡也在相应时段内至使市场供需矛盾深化。房地产行业在今年还需要经历阶段调整、供应结构调整和资方式调整等几个阶段。但近期数据已可以表明,全国房地产投资进一步得到遏制,住宅市场超前消费现象趋于缓和,土地囤积现象实际已得到一定的控制。

楼市平衡的重点在于,国内城市中各年龄层家庭的结构决定了住宅需求两极分化,而供应的矛盾一直存在。在各区域市场真实需求的层面,政府也意识到产品需求比例与供求结构矛盾逆转的问题已是相当严重。

高峰时期楼市囤积的实际存量依旧未改观,真正能恢复楼市供求平衡的只有总量控制原则才是切实可行的方案。此外,家庭规模不断小型化带来了未来巨大的住宅需求,而土地开发能力、住宅供应能力受到多方面客观条件的制约,供求矛盾在市场上日益凸显,尤其是户型偏大的问题比较突出。

政策面或将着眼于市场供应结构的调整,住宅中小型化一定是未来几年的大势所趋,以换房的改善性需求和未婚人群、年轻夫妇的置业需求为主。对于换房的改善性客户,中等面积的住宅可以满足其需要。而对于后者,选择典型的小户型住宅是毋庸置疑的主流人群。对于房企更重要的是赢得客户和市场,只有建设符合未来客户潜在需求的产品,才能获得长足可持续发展的机会!

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