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朱宁-地产博客

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图片:中国 “工厂化”住宅道路尚远  

2009-06-12 00:22:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国 “工厂化”住宅道路尚远(朱宁)

房地产行业多年发展到今天这个阶段,但其中“房屋质量”、“资源浪费”、“劳工短缺”、“效率低下”等等的相关问题依然存在并未得到有效改观!

如何找到解决这些问题的办法?

即改变传统的建造模式和施工方法,改变过去通过招标压缩承包商、供应商利润达到降低工程造价(会产生大量的其他问题)控制成本的方式。

构筑行业产业链条,以规模化生产优势来降低成本和减少对技术工人的依赖,从而大幅度提高产品质量减少售后服务成本。建立通过预制生产方式,组装成型,提高建筑品质和资源有效利用的中国工厂化住宅建设模式。

工厂化生产房屋比较手工式生产房屋的最大优势是其建设周期能够缩短一半甚至更多的时间,同时减少施工人员大批量投入。此外,由于组建整个的模块的工序都在建筑工厂当中生产,更能准确控制产品的质量提高整个房屋的建筑质量。

还有就是需把工厂化住宅和批量化住宅概念分清楚。工厂化的住宅,所有的材料都是预先生产和制造。每一个单元、每道工序都是通过特定建筑工厂里事先制造和组件拼接安装,通过物流运输至项目现场组装成型。而批量化生产住房则是根据同样的户型或产品类别及相同的结构复制,并快速批量化生产的建造方式。

从国内施工行业、施工过程的现状简单分析了解下中国走向工厂化住宅的路上,有哪些问题需要解决?

开发商的项目部属于公司的生产制造部门,负责工程管理,直接和大大小小上百家施工承包商、供应商打交道。而目前任何开发商项目部最缺乏的除了“建筑工人”也就是常说的“农民工”还是“建筑工人”!

原因:项目层层分包、转包、拆分到若干的挂靠个体包工方的情形在国内许多工地上都存在,某些包工方在追求利益降低成本下,根本不对从业人员技能审核和,往往只经过极其简单的培训即可上岗。并且建筑施工在人员操作层面除个别特种专业外,被普遍认为是一种进入门槛非常低的职业。传统施工模式下就业环境恶劣、工作劳动强度大,维权意识淡薄现场管理混乱,也直接导致部分建筑工地各类安全事故频发,建筑工人的职业安全感和荣誉感更是无从谈起。

同时在施工单位和工人普遍的追求利润和收入的短期行为下容易产生出两个主要问题:

工程质量不稳定;施工单位自身缩减成本,致使整个项目工期、房屋质量所承担风险被放大!

从目前的施工工艺和手工现场建造及操作方法来看,楼房最终质量与施工单位相关性可达到65%以上,(取决于施工管理、技术工人能力、建筑材料设备几个方面)。其中材料设备可通过多种方案检查和控制,但管理人员和工人是项目中最不稳定和无法评估的因素。国内施工单位普遍不愿意投入培训成本,成本偏高是一点,培训了也未必能留住工人。在房地产行业内,利益最大化下有经验的技术人员流动率大,工作期间无法形成“传、帮、带”的方式提升其他工人水平,导致建设周期中房屋质量很难保持在相对稳定的水准上。

另一个普遍现象是开发商为保证工期,会高价挖其他项目工人或委托个体老板临时找人。前者导致施工单位成本增加,后者个体老板追求短期盈利目标下,往往寻找没有施工经验的人员滥竽充数,这也就不难了解,目前国内众多楼盘曝光的“质量门”问题背后的一些原因了。

过去,几乎无限供给的“农民工”资源和行业内的恶性竞争,人工占建筑总造价小部分的现状决定了目前的建造模式具有成本低的明显优势。当工厂化住宅的规模优势没有体现出来之前,施工单位缺乏动力和技术人员,尤其在追求以低人工项目为盈利预期的短期目标的情况下更为明显。

另一个关键是计算成本时,开发企业的重点关注直接成本或一次性投入部分,忽视售后服务成本、质量成本、工期缩短效益等。这就导致无法完整评判不同的建造模式、施工周期、物流运输,同时也缺乏一系列经验数据辅助测算。因此如果推行工厂化住宅建设,目前行业内现有的成本计算方法必须重新改变。

综上所述,工厂化住宅是国外的成功经验,也是中国未来房地产企业,重布产业线实施规模化扩张必要的战略方向,其重要性和优势毋庸置疑。

中国要推行工厂化住宅模式中成本固然是主要的驱动因素,但最大的问题是目前中国还未形成房屋配件产品,成熟的上下游产业供应链条,具备一定专业技能和知识实施工厂化运作的产业建筑工人还相对匮乏。此外作为发展中国家,仍有众多的待就业人口需要积极引导,(解决农民工就业也一定是全社会都关注的问题)。还需重新设定产业投入的计算方法,平衡综合效益,对工厂化住宅成本得出客观的结论等。

工厂化住宅建设也意味着中国房地产行业一种全新的运作模式的展开,只有符合中国房地产行业实际情况并解决了相关问题,找到切实可行的方式、方法形成一定得产业规模,我们才能通过科学的建造模式加快迈进工厂化住宅的脚步,实现中国房地产行业真正意义上效益的突破和效率的飞跃!

图片:中国 “工厂化”住宅道路尚远 - 朱宁 - 朱宁-地产博客
gongchang
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