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朱宁-地产博客

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调控预期而至,“剑”指高房价!  

2010-01-13 08:34:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控预期而至,“剑”指高房价!(朱宁)

2008年第4季度,国际金融危机影响关键期,国内出台了一系列刺激经济保增长的措施,同时为了稳定房地产市场政府也出台了相关政策刺激房产消费和投资。2009年春节后,中国房地产交易出现反弹,一些2008年推迟了购房计划的居民在关键性政策(如利率7折优惠)刺激下开始入市购房,仍然为自用的首次购房者为主力,投资性购房、改善型购房属于观望状态。 
     2009年第二季度起与市场预期相反,房地产市场未得到降温,反而继续升温!北京、上海、深圳等地部分高档楼盘交易出现活跃状态。2009年3月,全国70多个大中城市房屋销售价格出现年内首次环比上涨,5-6月出现同比增长,市场监测观察到上海、北京等地部分楼盘已经反弹36%以上,部分区域高档别墅项目已创下房价新标杆。

7月起市场的处于高位运行期:其中政府政策扶持房地产业,是推动房价起升的重要原因;信贷宽松降低了资金成本,在通胀预期下部分一线城市投资、投机需求再度活跃甚至疯狂,推动房地产资产价格暴涨;部分投资建设资金转入房地产业拉升房价;地方政府出于自身利益、选择性提供信息,影响中央政府对房市场形势的决策;房价上涨预期下,新的一轮开发商高价抢购、囤积土地高峰,至2009年末,受二手房交易优惠政策年底到期二手房交易进一步活跃,“追尾”的购房现象进一步推高了房价,而是实现了所谓“V”形反转,部分城市房价一度超过2007年峰值!

房地产市场的稳定及回暖不同程度拉动经济提升,在海外金融恶化的背景下使得中国经济实现“保8目标”,但随着房地产市场的回升,一线城市出现了房价上涨过快、投机盛行等问题,引发了中央高度重视及伏下调整房地产市场的诱因! 

附:过去30日内五调楼市

从12月7日开始,中央对房地产市场的政策调控逐步加强和明确,政策对楼市的调控信号持续释放。

12月7日,2009年中央经济工作会议给明年的经济走势和楼市风向定下了“基调”:继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,积极稳妥推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制等

1、12月9日,国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”,意味着今年二手房转让营业税优惠政策终止。

2、2009年12月14日中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。

3、2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

4、2009年12月17日,国家五部委通知:对开发商拿地首付至少50%的限制。

5、2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

 

意图明显:打击投机需求,平抑投资需求、“政策捆绑地方政府”明确首要责任

二套房贷款政策上,国务院再次重申了二套房贷款首付比例不得低于40%,并且以家庭为认定单位。实际上二套房贷款执行利率并未明确。政策基调是对保障性需求继续鼓励,对投资投机性购房需求进行抑制,明显政府加大了差别化信贷政策执行力度。一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。”从而降低房地产市场的增长、降低房价的上涨趋势、降低银行坏贷产生的风险及降低中国房地产行业的风险。

征物业税可能性不大

通知强调“要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”,但没有明确提及物业税,预计物业税在短期内开征的可能性非常小,但不排除“试点项目”、“试点城市”。

避免“过度资本”冲击中国房地产市场

一是避免信贷资金违规进入房地产市场,同时抵抗境外蜂拥而入的“热钱”进入中国股市、房市等领域带来泡沫膨胀。

限制“地王”频出

政策目的直指“囤地”,确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件,保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。从土地供应的角度解决商品房价格过快上涨。业内对“批而未用”土地的鉴定成为该项政策最大的挑战,因为更多情况是由于当地政府审批流程及规划造成。

政策后市研判:

政策基调下以保障首次置业刚性置业为主,同时首付的提高,剑指投资、投机需求及包括改善型置业需求,当前舆论及政策下首次自住、改善、投资、投机等需求等都会受到不同程度压抑,也意味着市场的成交量将出现下降趋势。

从2007年到2009年,土地市场呈现出疯狂—低迷—活跃的发展轨迹,伴随着市场变化,土地政策经历了紧—松—紧的过程。2009年全国60个重点城市共成交土地7158宗,同比增加71%;成交土地面积35996万平方米,同比增加66%。其中,住宅用地成交2703宗,同比增加103%;成交土地面积18755万平方米,同比增加83%(中国指数研究院 )。

2010年市场供应持续增加,此次一线主要城市的高房价将面临着较大调整压力.对于一线城市而言,房价普遍处于高位,而对于二三线城市则调整空间相对较小,续而推动房价的投资资金流向将发生方向及策略性改变-投资资金采取观望,而再次及改善型置业者则等待信贷的重新放松而延缓入市,部分中长线资金流向中央政策利好的城建热点区域。详见本人博文《一线地产“价格围城”,二线格局“风云再起”!》

综上所述,2010年虽然政策调控力度加大,对市场影响逐步显现,但同时政府会实施不同的城市实行差别化的政策,各地政府可根据各自的市场特点灵活执行相关政策。在中国经济三驾马车(投资、消费、净出口)未根本恢复前,政府断然不会压制拉升GDP的房地产行业。

需要强调的是2010年初期阶段政策面影响仍然是比较大的,市场的观望不可避免。考虑近期政策取向,以及开发商土地、资金较为充裕等因素,未来各地开发建设步伐有望提速,供应紧张局面将在下半年有所缓解,将在一定程度上平抑房价,在流动性环境仍然宽松,房价涨幅放缓以及供给增长的背景下,预计2010 年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降,预计价格快速上涨之势将得到抑制。

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