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朱宁-地产博客

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房降潮涌-2010“金九银十”!(朱宁)  

2010-04-20 12:59:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房降潮涌-2010“金九银十”!(朱宁)

明确:政策基调明确打压目前高房价,宽待首次置业刚性置业为主,首付的提高,直压投资、投机需求及包括改善型置业需求,当前舆论及政策下,首次自住、改善、投资、投机等需求等将受到不同程度压抑,市场的成交量必然将出现下降趋势。

判断:投资者目前所支付价格更多反映的是它们获取充沛现金的能力(更多是市场中相互抬高房价),而不是市场基本面,因此房价推高到了非理性的水平自然造成泡沫威胁。

长三角地区、珠江三角、环渤海、西南中西部地区的房地产新开工面积及投资已然跃起,开发商09年积蓄的资金还能保障上半年的资金运营,随着客户的观望及紧急刹车,购买力将呈现直线下降,开发商压力明显将出现于2010年9月-10月下旬。

房价:借用姚明公益广告的一句话:“没有买卖就没有伤害!”成就量骤降,交易停止,退房潮始现,预计首次购房以外的需求将可能下滑25%,房企备战新政,为了保证现金流及企业生存必定采取降价销售回笼资金!

  本人前文博客《房价纹丝不动?捂紧荷包听“风声”!》-《调控预期而至,“剑”指高房价!》-《政府不见“房降”不收兵!》等均已判断国内房地产行业2010年必然经历堪比07、08年度的政策调整,并且下调力度可谓空前!

如同当年股市暴跌时候情形一样,大家关注下现在街道巷尾议论的最多话题的就是两个子“房子”、深恶痛绝的也是二个字“房价”,如此高不可攀?如何不跌!如何不降!

目前只是个开头,一系列行文发布背后更表明,政府希望在前期较温和政策面上采取更严厉的举措,防止出现07年房地产泡沫破灭那样因举措介入过晚而出现的负面经济影响,就所谓现行房地产市场“不破不立”、“不降不休”!

   从影响程度来看,以一线城市(北京、上海、广州、深圳、、、)业务为主的大型房企将受到最严重打击,包括取消房地产开发商贷款,不允许到海外融资等。

并且一线城市的升级和投资需求占大型开发企业业务的60%以上,在一线城市里的客户更愿意去购买面积在100平方米以上的房屋及大面积住宅产品,同时高地价、高成本的豪宅产品也是投资客户首要关注热点,如果发生交易瓶颈,可想而知金融政策“一刀切”的方式将直接且全面影响未来房地产走势!

纵观全局:政策所限制的根本就是增加投机者的购买成本和持有成本,严格限制多套房的信贷发放、限制外地投机购房者和开征房屋保有环节税种等。通过金融、税收、土地手段调控房地产的高价位,必须都要增加有效供给和抑制投机需求。

   市场上实际流通的土地供应量需要增加,开发商自然无法以“地以稀而贵”的进行方法囤地捂盘“水涨船高”的涨价行为。但同时持续增加投机者的持有成本:打击重点要区分自住与投机客的区别,切勿“一竿子打翻一船人”殃及实际需要的购房者!

   相信,只要实施减少因投机造成的空置率的措施,增加城市内二手房市场的有效供给量,才能确保政令通达,控制房价的方式有效实施!!!

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