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朱宁-地产博客

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维稳楼市成就2010金九银十(朱宁)  

2010-08-27 02:15:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 降价提升需求,下降通道趋于完整

楼市调控措施的担忧逐渐消散,可以排除房价崩盘下滑的可能,因为CPI将保持温和的状态,2010年货币和财政政策仍将保持温和。根据主要机构对于利率以及各界对于货币投放的预期:目前利率还是较低位,不会高于06年水平,即使上涨基点,从宏观角度依然可以保持稳定发展。

稍早,国家统计局公布的官方数据显示,6月中国70个主要城市的地产价格环比上月下降0.1%,为2009年2月以来首次萎缩。但随着一线城市房价开始降温,价格波动释放了需求的初期现象逐步呈现,经过整固的下降通道趋于完整。因此从第四季度起国内房产交易量在市场稳定的格局下应该会表现一定反弹,且价格回升幅度应较为温和。

附表宏观数据:

                  10年二季度   一季度    09年全年     四季度     三季度
国内生产总值           10.3%       11.9%     8.7%        10.7%      8.9%
                      6月份        5月份     4月份       3月份      2月份
消费者价格指数         2.9%        3.1%       2.8%        2.4%      2.7%
固定资产投资(城镇)**   25.5%       25.9%      26.1%       26.4%
M2货币供应量          18.5%        21%        21.48%      22.5%     25.52%
零售销售额            18.3%        18.7%      18.5%       18.0%
生产者价格指数         6.4%        7.1%        6.8%       5.9%       5.4%
工业增加值            13.7%       16.5%       17.8%       18.1%
贸易顺差****          200.2       195.3       16.8        -72.4      76.1
外汇储备*             2.454                               2.447
外商直接投资***       39.6%       27.48%       24.69%     12.1%
备注:表中所有百分比数据均为与同比变动数据
*为当月月度末统计数字,单位为万亿美元
**为年初至当月中国城镇固定资产投资累积统计数字
***为当月中国非金融领域(不包括银行、保险和证券)实际外商直接投资统计数字
****单位为亿美元

 

核心要素:房地产仍是政府完成GDp目标不得不依靠的产业。

出口和消费在09年获得政策支持后,在GDP中的比重仍有限,因此投资依然是GDP增长的第一大引擎。而未来2-3年,欧美经济缓慢恢复,出口将依然低迷,而内需的根本改善还是需要整个经济结构财富分配结构发生变化,而不可能在2011年恢复,包括房地产行业将仍是保持GDP8以上的主要引擎,虽然这个结构被社会所诟病。但政府的一个目标是房价迅速走高被抑制,同时成交量不下来作为一个调控阶段基线。

虽然调控的工具仍是有差别的利率和信贷政策,但是2010密集的政策也实现新的方向。

由于全球金融危机的影响较预期更为严重,中国经济政策面临的两难问题增多。所以肯定的是2010年四季度,房地产经济将维持平稳方向;

近日政府公布了部分房屋空置率的数据,(我国从1985年以后并未对房地产此类信息进行统计),究其空置最大因素一是供大于求,其二是产品结构及价格偏高导致市场购买比例失调。(详见本人09年博文《空得广厦千万间,天下寒士居无檐》)通过对目前各地产商存量了解,第四季度各地房地产供应量仍会适当的正加:以上海为例,06、07年供只是略小于求,而08年评价上市量达到1500-2000万的话(取决于开发商的信心及对资金回笼的要求),就自然供求失衡。09年新开工量猛增,在整个09年需求结构上看,首置、首改在政策观望中并没有增加,这也自然造成2010年库存增加的事实。

2010房价已经到达一定程度了,接近消费者承受极限!从上海,武汉,北京,深圳来看,开发商的承受力和消费者的购买力出现此消彼长的情况。客户购买力经过前三个季度反投机打压呈现消退趋势,市面成交量明显不足(以上海总价中位数200万,首付4成,利率不断推高和现有收入结构分析,一线城市面临客户购买结构发生根本变化。)市场推高房价的动力已然不在,经过大半年楼市盘整,下半年量增价调的诱因及价格下降通道的形成,将导致主要购买需求在2010年第四季度爆发!!

2010第四季度,开发商的策略将根据现在的政策局面,保证定价的平稳及可调空间:如果近阶段维持价格不变,成交量保持稳定,在传统的“金九银十”扩大年度现金回流同周期时,一定会加大推盘速度及提升优惠幅度来消化库存吸引首置及改善类客户购房。

未来展望:11、12年整个房地产形势会发生比较大的变化

政策的未来空间,通过利率和银根抑制房价还是空间很大的。如果成交量下跌的话,那么政策可能会收手。从近期召开的财政部地方税改革研讨会上获悉,未来房地产税收政策都集中在开发环节,国财政部初步规划于2012年在若干试点城市开征房产税。虽然政策的高密度出台,但软政策面动用的也越来越多(如目前多数经济学家所赞同的意见)。

同时值得关注的是,整体上拉动落后、边疆地区的政策会仍会密集出台。(本人近期前往拉萨、喀什、乌鲁木齐、银川等西部城市进行考察,明显发现未来投资趋势将出现在基础设施良好,重大区域政策导向的城市;)

因为经济危机后主要经济体的货币政策导致流动加剧,主要原材料有上涨迹象,在11、12年引发通胀。从目前国际社会中经济状况看出,2010年各国实体经济难见起色已成定局,导致投机资本不得不流向资产和原材料领域,也会进一步推高未来通胀预期,导致未来中国房地产市场变数趋多!

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