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朱宁-地产博客

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20000家房企200家上市公司噩梦来临!(朱宁)  

2011-11-05 03:54:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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20000家房企200上市公司噩梦来临!(朱宁)

楼市压力与日俱增,当回顾历史是否还能如同08年那样获得楼市反弹?!亦或是所有房企的噩梦来临?

事实上岂止是房企的噩梦,那些千千万万的购房者的噩梦也来临,因为我们未来要为这高企房价所带来沉重负担来埋单!!!

时过境迁,天时、地利、人和都不同了。08年基于根本经济面外拓需要及政策暗示在依赖市场和激励措施的时期,开发商抓住关键机会,成功的借助“经济危机”这面大旗暗渡了房价,后续“抗旱保苗”的经济补贴方式促成了典型的V字型市场反弹。

而目前外围所有新兴市场国家,资本流动极其不稳定附加高通胀压力,推行短期财政和货币干预政策导致局部国家的债务危机演变成全球“资本风险”!这种“恶性循环”直接影响中国这个新兴的市场!对于楼市下降最有发言权的应该是商业银行!

铁的事实:中国的商业银行金融系统压力最多可以承受房价下跌40%!而警戒红线指标为50%,所以我们就明白,为什么首付一提再提到目前的比例30%?近期北京、上海、广东等地多家银行普遍将首套房利率较基准利率上浮5%-10%,第二套房首付比例也在今年早些时候从50%提高到了60%?因为只有大幅度提高首付费用对银行金融体制来说才是面对楼市危机的最好缓冲,这些风险全部转嫁给广大的购房者!!!!

数据显示:今年10月全国住宅地产均价环比下降0.23%,已连续第二个月下跌。过往的数据不用看,但现在这份数据肯定是靠点谱的。竞争激烈的楼市里,定价上没有比较近似的参照物或者比较统一的衡量标准.在中国不完善的市场中更容易出现虚假宣传,作为利润的重点,部分开发商对房价的定价具有明显投机心态而一旦一家房企领头降价,开发商只好被迫跟进,如同08年的现象“先跑的吃肉后跑汤都没的喝”,房企自然会采用停建、缓建项目来大幅度减少资金投入,最后的结果是整个房产行业资产价值的贬值。全国已经出现不再是局部上而是广义上的全面下跌,房屋销量枯竭,信贷危机来临,2-3年房地产投资如若持续下滑,形成跌到底部L形市场格局并非没有可能!!!

201130家知名的企业中,有9家在2011年前三季完成的销售全年的75%。保守估计约七至八成房企经营性现金流为负,超过五成房企净利润下滑甚至亏损,八至九成以上房企负债同比增加,由于资金短缺、产品竞争力弱、成本过高的千万中小房企的日子则举步维艰。如果年底回款再成问题,中小开发商巨大的资金压力将导致项目低价甚至成本价推向市场换取生存机会!
     
本人20094月博文《房地产“泡沫”之后》提到,商品房兼有消费品和投资品的双重特性。急速、盲目导致畸形的房地产市场更容易产生泡沫。在金融或个人信贷等相关体系上存在弊端,获得信贷比较方便、融资成本较低,这导致一些投资性或投机性炒房行为的规模扩大;其他领域的企业在一定时期纷纷介入该行业进行项目开发导致资源竞争加剧;一些游资资本在牟利的需求下涌入房地产市场推高市场价格、、、!

城市化进程加速,决定了城市土地的稀缺性,因此也拉高了土地价格,这是房价不断上涨的基础支撑。地产项目的投资额大、运作周期较长、前期要投入巨大的资金运作,项目一旦启动,必须维持现金流的良性循环,过去房价虚高,资金自然充裕,但如果市场发生变化,销售如果出现“瓶颈”,开发商将面临沉重的资金压力及一系列行业内外的连锁反应将导致比辐射更可怕的社会危机!

预测中国如果房地产投资大幅下滑后国内生产总值(GDP)增速降低不止3个百分点,泡沫破裂的后果带来的信贷危机是彻头彻尾的灾难,这是因为楼市影响着每一个人,无论是中产阶级家庭、开发商、银行还是地方政府都首当其冲,后期的连锁反应将导致水泥、钢材、玻璃等建筑材料需求降低,相关衍生行业的危机加剧!建筑工人、附属行业从业人员丢掉饭碗,一系列企业倒闭事件影响将意味着中国经济将受到全面冲击。如同当年的日本房产泡沫破灭后花了20年都没醒过来的噩梦!

    当将百姓赖以生存的基本需求-住宅被当作为奢侈品来“高、贵”售卖时候,任何企业发展的规模越大反而造成社会更大的市场不安定因素!!自然噩梦不断!!
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