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朱宁-地产博客

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"金九银十"三四线房限(朱宁)  

2011-07-20 13:19:48|  分类: 房地·产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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"金九银十"三四线房限(朱宁)

 

通过近期市场监控数据,国内房地产开发商自4月份销售面积出现去年9月份以来首次出现下滑,较上年同期和前月分别下降9.9%和23.6%,5月份76个城市的住房价格较上月上升,21个城市较上月略微下降,其余3个城市与上月持平。同时国内大中城市包括三、四线城市的住房供应量在增加,根据历年土地供应预测各地住宅产品供应量将在之后几个月达到历史高位,然后通过近期市场预估及各类因素影响,整体房地产市场需求却相对薄弱。

通过对全国城市五大区域成交量了解,环比全部出现下跌,其中长三角区域的跌幅约32.7%,下压明显区域。总体来看一线、二线和三线城市成交均出现下跌,其中一线城市和二线城市成交跌幅都在20%左右,房价三线城市跌幅最小,仅为5.2%。

近期各级城市银行加快资本收缩,明显是为防止形成资产泡沫而采取逐步升级的金融紧缩举措,如星火燎原房地产开发商的现金流状况的趋势将日益恶化,未来较大规模且资本雄厚的大型房企在市场急速下跌后还能勉强应对,而即将出现情况是因现金流吃紧较小企业尤其是三、四线城市开发商将面临市场严峻的挑战。

可以回到去年6月:工业增长仅有小幅的下滑,就引发了一场没有公开的政策逆转,任由银行贷款限制被悄悄打破,新增贷款在去年下半年少有地出现激增。然而,从各地又出现以“猪坚强”为代表的通货膨胀这个拦路虎,缩减了可能的政策逆转的余地。

如果目前的中度放缓变成严重放缓,则无法排除贷款限制放宽或不再打击楼市投机的可能。不过,在今年通货膨胀将仍然保持较高水平、实际利率仍处于负利率区间的情况下,金融体系不太会考虑改变目前管控措施。预计会任再加息一次,甚至可能加息两次,后果将是一个增长放缓、通胀上升的漫长”寒冷”夏天。

货币供应量的增幅从2009年底的近30%降至4月份的15.3%。在信贷受限的情况下,自2010年10月以来已经加息四次,有55%的借款人支付的利率高于基准利率,更加紧缩的政策立场开始遏制增长。

2009年和2010年国家大规模刺激性支出和贷款,有很大一部分资金都用来购买土地,导致房价以不可持续的态势上涨。变化还在于人们意识到中国的经济制度经常导致泡沫产生,并且不太可能很快改变。
   政府将银行存款利率维持在远低于通货膨胀率的水平,从而有利于国有银行和其他国有企业。而这些企业又拥有维护现状的政治实力。由于其他抗通胀理财工具很少,中国储户就购买房地产,哪怕供应的增长远远超过需求。

房地产业,2011年前四个月,住宅施工面积仍较去年同期增加了32.3%,统计各城市销售增幅大幅下滑。随着开发商项目完工、面临紧缩的信贷和疲弱的需求,私人投资的下滑看来是不可避免的.

地方政府往往依赖土地出售收入为基础设施建设项目融资。但对于出售土地用于保障房建设,地方政府的积极性根本不高:相比出售豪华公寓建设用地的收入,政府向开发商出售保障房建设用地的收入要低得多。

所谓加强保障房建设仅仅是为了缓和商品房建设投资回落的负面影响、防止房地产市场的崩溃。房地产市场现在已经到达一个微妙和过度扩张的状态,限购的阴影已开始于全国的二三线城市,事实上限购对心理预期影响的效果要大于实际执行的效果。

二线城市基本都实行了限购,因此限购的限制空间主要是在三线城市。不容忽视的是绝大多数三线城市尚未形成完备的房产交易信息系统,套数认定上存在技术性问题。从市场来看,三线城市数量众多,地方政府对于楼市带动城市发展的期望较大,同时楼市发展水平参差不齐,国家不可能采取”快刀斩乱麻”的方式开展全面限购,不出意料的话金九银十前可能会选取重点区域省市及典型上涨城市进行限购。

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