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朱宁-地产博客

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“限控”时代!年内房价始跌(朱宁)  

2011-09-17 01:47:47|  分类: 房地·产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“限控”时代!年内房价始跌(朱宁)

随着2011年第四季度市场数据显现,情况一目了然,“限控”时代的彻底到来,地产行业新的游戏规则益发清晰。

央行9月15日发布的2011年第3季度储户问卷调查报告显示,在当前物价、利率以及收入水平下,82.8%的城镇居民倾向于储蓄(其中,39.7%偏好“投资债券、股票、基金等”变相储蓄,43.1%偏好“储蓄存款”),17.2%倾向于“更多消费”。居民消费意愿维持低位,储蓄存款意愿更高,投资意愿回落。

现在全国各大、中、小的地产公司的老板发现:生意越来越难做!且资金越来越搞了!中国房地产指数系统显示,以一线城市上海为例新房价格在过去五年里上涨150%以上。这超过同期107%的工资涨幅,使买房对于收入一般的人变得更加遥不可及,同时开发成本上涨幅接近3倍。

房价是销售、房产政策、投资的综合比值,也是市场经济发展的晴雨表。上涨吸引炒客入市加快进入主要核心城市购买速度。因上游产业及海外经济疲软的影响,中、小企业家寻找到更直接套利的投资品-房地产,奔赴北京、上海、苏州、杭州等资源、财富核心城市,(同比他们投资于自身产业上的利润简直有天壤之别)整层整栋地抢购豪华住宅-估值待涨!

如果房价和收入之间仅有小幅的不匹配,那么短暂的房价上涨速度放慢,能提高居民置业的负担能力。但中国的房地产“贪婪”笼罩着整个行业!!宽松的金融环境、销售回款的大幅增长使得开发商现金充裕,更鼓励开发商建设更奢华的项目、更大面积的户型、卖更高的价格!!然而最终疯狂住宅产业的发展,给政府决策者带来了经济结构、民生等一系列全民社会问题。

在调控政策陆续失效后,2010年始由政府进行主导的大规模投资开始,因为城市房价已经上涨到普通劳动者望尘莫及的水平。为了防止社会动荡,政府力图刺破房产市场泡沫,并反复重申增加保障房供应的承诺-虽然保障房的客户群体与商品房不同,但保障房供应的增加将有助市场格局的改变。
政策严控、成本上涨、土地紧缺,促使更多城市(北京、上海、广州、深圳)闻到风声的一线发展商加快了向二、三线城市拓展的力度。长三角的苏、浙、皖,环渤海的冀、鲁、豫、东北区域的吉、辽等周边区域,在一次次“过江龙”与“地头蛇”的利益博弈中,速度、资本、经验、产品力四大利器的成为赢得市场的主导,二、三线城市的黄金地段与核心区域大宗地块逐渐被大、中、型开发企业蚕食占领。产品落后且资金薄弱的当地开发企业的市场空间越来越窄,部分被迫进入四线县区。

庞大利益和广阔的市场吸引,同时为了规避更多核心城市的严厉调控措施,越来越多开发商在过去1至2年期间将业务重点转移至二、三线城市,从而会使这些城市住房供应及价格以几何速度增加。一线带动二线,二线辐射三线,过去2年内全国房价的普遍上升!

2011年政府加大紧缩措施,银行的限贷政策持续收紧。近期观察供应的土地更多划拨给服务业和工业领域,带来的税收用来填补住宅开发限制用地出售所得。

然而,大部分严重依赖下半年销售业绩的房企,将面临非常多的不确定。前几年的疯狂拓展,使得很大一部分开发企业,大额土地出让金均未缴付,如果年内不能实现销售目标,它们所面临的资金流动性压力将增大。

可以判断:未来1年内中国部分地区的房价可能会下跌。2010年以来的政策控制及需求的不断下降,未来开发商及政府住房供应的持续增加,并且不同于一线核心城市的积聚效应,二、三线的需求及购买力毕竟有限。种种因素将促使一、二、三线开发商必须降低销售价格,以确保销售业绩及获得必须的流动资金。

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