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朱宁-地产博客

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“惊”9“阴”10!地产阴霾(朱宁)  

2011-09-04 21:45:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“惊”9“阴”10!地产阴霾(朱宁)

限购风声越来越大,一线和二线城市的房价和成交量在9月份开始少量回落,但布局在三线城市的大中型开发企业却借助风声,猛涨快卖l地产龙头依旧保持畅销格局,下月将完成千亿目标。

在整个经济面上来观察中国于2008年底及2010年开始实施的宽松货币政策加剧了全国各地的通货膨胀的上升和房地产泡沫,过去,中央向各地政府、国有银行、大型央企的大规模放贷已经催生了连锁的信用风险。

曾经的20年,房地产业成为了中国经济高速增长的基础,房地产业的健康状况对建筑、钢铁和水泥行业至关重要。中国银行业新增贷款规模达到创纪录的2.8万亿美元,其中1.7万亿美元流向地方政府。各省和市地方政府也在靠不断上升的土地出让价格来为基础设施项目建设融资。事实上这一系列高速及急剧的资本注入造成了地方政府资金的“喇叭口”即投入大于注入,直接导致房地产市场金融风险也越来越明显。

从近期对云南、贵州、江苏、山东等地的考察、调研明显发现,开发过度及资金规模性涌入的城市正在经历明显观望状态,虽然房价并未松动,但事实上开发企业已然明白,快速下调售价及尽快取得预售资格完成现金回笼是极其必要的动作。

从近期山东区域曾操作的某项目来看,以实际合适于市场一定比例的价格来获取快速的资金流入,是在整体大势变坏前必要的手段,但随着日趋严峻的市场状况,后市风险也难以预料。

一直以来很多人都在询问,中国的房价降不降?什么时候降?

在国内各大中小开发企业忙着赚取每年数以亿计的利润、各地政府坐等地价水涨船高、购房者不断提升心理购买价位的时期,这是不可能的事实。

保障房能否改变房价高居的格局?

事实上是更不可能!

因为地方政府也靠不断上升的土地出让价格来为基础设施项目建设融资,而保障房建设的资金全部由地方政府自主投资,属于彻彻底底的赔钱买卖。民众媒体上看到的某小区、某社区保障住房,住户喜笑颜开的场景那只是“新闻”!因为“仅此一座、别无分号”,纯粹是地方政府为了政绩和突显民生的舆论造势。

买什么别买房,炒什么别炒股!!!这句调侃,表明着2011年转折点,已然出现!

从一线城市明显观察到投资者最近出于对银行贷款问题的忧虑纷纷套现离场,海外资金在套现利润的同时也在加速回流中。金融危机的2008年政府推出规模5,860亿美元的经济刺激计划之后,银行业的放贷热潮持续了两年,不良贷款的规模已经非常庞大。因为鼓励地方政府展开基础设施建设的大部分资金流向了房地产领域。

过去至现在国内问题贷款从未彻底得到解决,GDP高涨的时期“一白遮千丑”,而实际上,银行向许多不会立即产生现金流的项目发放的新增贷款,如高速铁路贷款,城际道路、各地政府的开发区、产业园等项目。目前越来越明显,全国巨大的通货膨胀压力将直接导致政府采取 “稳定物价总水平仍然是宏观调控的首要任务,中国短期内不会放松政策。”

可以预见的是大部分开发商均下调全年预期为下半年的艰难日子做准备,今年9到10月份推向市场的楼盘数量将明显高于前八个月的平均数量。庞大的市场存量、新货推出及政府刚硬的限制购房的持续调控措施,过去通过从信托公司融资、在海外、香港等亚太地区发行债券,获取了融资渠道,但监管机构已采取措施收紧这最后的救命关口-开发商的信贷危机来临。

每日国内、外通篇的电讯都是全球经济疲软声音,并不能像08年那会使得政策松动,脆弱的金融结构反而会使得国家在大通胀的背景下严压房地产行业,借此机会全面调整房地产行业价格及运营方式。高端项目已经不再是吸金、抗风险、通胀的名词,上海、北京、杭州、青岛等城市首先受到冲击的将是产品结构“难售”的高端项目缔造者们,“一损俱损”商业项目也会因为资金占用高、投资回报周期长出现运营周转的困难。

数据越来越能说明问题了,严冬将至!未来一段时期内,国内外金融资本格局仍无法好转、通胀预期也将长期存在、各城市的销售数据进一步下滑,开发企业被迫降价、尽快促销的时代也将到来,同时这个冬天也会变的越来越漫长,保守估计将笼罩房地产行业的未来阴霾将持续2年、、、。

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